«Ипотека – дополнительный инструмент продаж»

Руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость» Кристина Шульгина рассказала порталу Novostroy-M.ru об аккредитованных и неаккредитованных объектах, а также дала советы, как правильно выбрать ипотечную программу.

Кристина, все привыкли, что аккредитация банками новостройки - это обязательное явление, а также свидетельствует о ее надежности. Так ли это?

Аккредитация новостроек - это обычное дело. Застройщик, который  не аккредитовал новостройку в банке, теряет около  40% продаж. Именно такие цифры в процентном соотношении приходятся на долю ипотеки в общих продажах. Помимо этого, немало клиентов настороженно относятся к отсутствию аккредитации.  Тот факт, что ипотечных программ нет на объекте, не всегда говорит о его ненадежности, но убедить в этом потенциальных клиентов, памятуя об опыте прошлых лет, достаточно сложно. Таким образом, задача аккредитации строительного объекта ставится на самых ранних стадиях.

Если объект не продается в ипотеку, то с чем это может быть связано? Стоит ли бояться таких новостроек?

В данном случае нужно ознакомиться с объектом: изучить строительную документацию, проверить степень готовности проекта, узнать, по какому договору идет реализация квартир. Важен и опыт компании-застройщика. Чаще всего аккредитация отсутствует на ранней стадии застройки, также банки более настороженно относятся к компаниям с малым опытом строительства. Перед тем, как принять категоричное решение, я бы рекомендовала клиентам все тщательно продумать. Не исключено, что новостройку могут вскоре аккредитовать. Помимо этого, надо взвесить риски и оценить планируемую прибыль. Иногда клиенты отказываются от покупки, а потом об этом жалеют. Как показывает опыт работы, таких примеров немало.

Если объект не находится на начальной стадии строительства, а продаж по ипотеке все еще нет, то стоит задуматься, почему так происходит. На моей практике не было застройщиков, которые не хотели бы аккредитовать свой объект. Они понимают, что ипотека – дополнительный инструмент продаж.

Долгое время в ипотеку не продавались апартаменты. Как сейчас обстоят дела в этом сегменте?

Купить апартаменты в ипотеку, конечно, можно. Свои программы, например, предлагают «ВТБ24», «МИА», «Газпромбанк» и другие банки. 

Существует ли оптимальное количество банков на одну новостройку?

Какого-то оптимального количества банков, думаю, не существует. Естественно,  мы стараемся вводить разнообразные программы, чтобы охватить как можно больше потенциальных клиентов. Учитываются ставка, первоначальный взнос, способ подтверждения дохода и другие факторы. Например, немаловажен индивидуальный подход к нестандартному клиенту. В целом мы стараемся рассматривать банки, у которых требования к заемщикам не пересекаются. Тогда каждый клиент найдет то, что ему подходит больше всего.

Для новостройки достаточно присутствия 3-5 банков. Слишком большое количество программ может даже затянуть сроки сделки. Бывает так, что клиенты, стараясь найти наиболее привлекательные условия, долго раздумывают над своим выбором.

Какие программы на ваших объектах в настоящее время самые популярные?

Если говорить о популярных ипотечных программах, то до недавнего времени это была акция от «Сбербанка», но она закончилась. Сейчас  хорошая программа есть у «Промсвязьбанка». Это акционная программа с годовой ставкой в размере 11,9% и первоначальным взносом от 15%. Мы надеемся, что срок ее действия будет продлен. Кроме этого, интересная программа есть у банка «МИА» со ставкой, составляющей 12%. Одним словом, нам есть с чем работать.

А какой минимальный взнос самый востребованный на рынке?

Все зависит от того, какой объект приобретает заемщик. Но мы все чаще сталкиваемся с тем, что в эконом-классе клиент старается внести минимальную сумму или вообще обойтись без первоначального взноса. Основная масса заемщиков, выбирающих совсем недорогие квартиры, ориентируется на 10-20%.

Какие банки самые требовательные к застройщику?

Как правило, требования банков по данному вопросу схожи. Но бывает так, что банки-новички в процессе конкурентной борьбы и завоевания своей доли на рынке могут снизить требования по степени готовности объекта, а также предоставить отсрочку в предоставлении некоторых документов. В данном случае вполне уместно говорить об индивидуальных условиях согласования аккредитации.

А если говорить о покупателях, то, наверное, «Сбербанк» предъявляет самые высокие требования к заемщику. Так ли это?

Однозначно сказать нельзя. Бывает, что «Сбербанк» одобряет клиентов, получивших отказ в других местах. Сейчас достаточно требователен банк «МИА». Думаю, что на данный момент у них условия кредитования одни из самых привлекательных, вот банк и стал «подкручивать гайки».

«Серый» доход сейчас не проблема для получения кредита, а вот плохая кредитная история все еще влияет на решение банка?

Да, ипотеку можно получить и с «серым» доходом. С кредитной же историей не все так просто. Конечно, есть банки, стремящиеся занять определенную нишу лидерства. Тогда они подходят к клиенту индивидуально и могут где-то не так остро реагировать на просрочки по платежам. Если вам отказали именно по этой причине, а вы не знаете, о чем идет речь, то надо самостоятельно делать запрос в БКИ (бюро кредитных историй), а потом уже разбираться в ситуации. Бывали случаи, когда некий банк рассылал всем кредитные карты, которые потом странным образом, без участия клиентов, активировались. В результате, когда люди хотели получить ипотеку, им отказывали.

Кристина, дайте совет, как ориентироваться во всем этом многообразии ипотечных программ и объектов. Как все-таки правильно выбрать квартиру для покупки в кредит?

Надо помнить, что квартиру вы покупаете для жизни. Если объект не нравится, да еще есть ипотека, то такой груз может  совсем  стать невыносимым. Сперва надо определиться с направлением, потом понять, что же вы хотите купить. А дальше смотреть на ценовой диапазон и банки. Надо рассчитать, сможете ли вы получить  нужную сумму, если нет, то необходимо скорректировать свои желания. Например, искать объект подальше от Москвы.

Если же квартира покупается в качестве инвестиций, то стоит выбрать объект, находящийся на ранней стадии строительства и который точно будет дорожать. Кроме того, расходы на кредит должны быть такими, чтобы после продажи вы остались в плюсе.  Для этого сумма займа не должна превышать  40-50% от стоимости квартиры. Однако в основном ипотекой пользуются для приобретения собственного жилья.