Дмитрий Халин, управляющий партнер Savills в России, специально для Novostroy-M.ru рассказал о том, какие события июня стали главными для рынка недвижимости и как они повлияют на него впоследствии. Скажется ли на стоимости жилья принятие поправок к 214-ФЗ, как изменится спрос на жилую недвижимость после выпуска обеспеченных ипотекой облигаций, какие последствия будут иметь новые правила кадастровой оценки недвижимости - эксперт размышляет об этих и других новшествах.
Основные события июня, оказавшие влияние на рынок недвижимости, были связаны с законотворческой деятельностью Государственной Думы, которая перед завершением своей работы приняла поправки к 214-ФЗ, их все ждали уже давно. Основные новшества связаны с тем, что повышен размер уставного капитала застройщиков, теперь он привязан к общему объему возводимого жилья и для самых крупных компаний, которые строят полмиллиона кв. метров жилья и более, он будет составлять 1 млрд рублей. Второе новшество – это то, что теперь на смену страхованию придет компенсационный фонд, куда будут перечислять средства все застройщики России в сумме 1% от стоимости возводимых квартир. Именно на эти деньги в случае необходимости завершат строительство тех проектов, где возникли проблемы. Также закон ввел новое для российской юридической практики понятие «эскроу-счета» и определил банки, где такие счета могут открываться. Повышены требования к информационной прозрачности застройщиков, введен Единый реестр застройщиков. То есть, проведен достаточно сильный тюнинг 214-ФЗ, который, с одной стороны, направлен на защиту прав дольщиков, с другой стороны, сопряжен с дополнительными издержками для застройщиков. Все это, конечно же, скажется на стоимости жилья и за все это придется платить покупателям квартир.
Также в Государственную Думу был внесен проект, который должен был бы определить правила работы риэлторов на рынке жилья. Эта инициатива Госдумой еще не рассматривалась, более того на нее уже получено отрицательно заключение из Правительства и, насколько мы знаем, в Администрации Президента также отрицательно относятся к подобной инициативе. Тем не менее, депутаты предложили рассмотреть принципы регулирования риэлторской деятельности, они очень похожи на принципы регулирования оценочной деятельности. То есть все риэлторы должны пройти обучение, стать членами саморегулируемой организации, а риэлторская компания как работодатель должна иметь в штате не менее двух сотрудников, которые прошли подобное обучение и являются членами саморегулируемой организации. Возможно, рассмотрение этого закона будет осуществляться уже Думой нового созыва, хотя вероятность его принятия в этом виде и вообще вероятность принятия такого закона, который бы регулировал деятельность риэлторов в ближайшем будущем крайне низка.
Также в июне для рынка жилья был достаточно позитивный информационный фон. С одной стороны, после заседания Госсовета федеральные чиновники и чиновники из различных министерств начали активно призывать покупать жилье, говорить о том, что сейчас существуют хорошие возможности и условия для этого. С другой стороны, все чаще говорится о том, что будет существенно снижена ставка по ипотеке, и шаги в этом направлении уже предпринимаются. Сейчас даже без господдержки ставка по ипотечным кредитам к началу следующего года имеет шанс опуститься ниже 10%, что, конечно же, позитивно скажется на уровне спроса на рынке жилья. Также прозвучала инициатива о том, что в ближайшее время состоится выпуск обеспеченных ипотекой облигаций, и сумма этих выпусков будет измеряться триллионами рублей. Это создает новый мощный инструмент на фондовом рынке для привлечения длинных денег под хорошую доходность. Этого не было очень давно, а говорили об этом практически с самого начала рыночных реформ. Если этот эксперимент будет удачным, то ипотека обретет совершенно другую роль, другую значимость и другой размах в России. Соответственно, если ипотека станет более доступной, более интересной как продукт для банков, то это очень сильно и очень позитивно скажется на изменении спроса на жилую недвижимость.
Третий нормативный акт, который утвердила Госдума – это закон, который вносит изменения в порядок кадастровой оценки недвижимости. Подразумевается переход к определению кадастровой стоимости объектов недвижимости государственными оценщиками с тем, чтобы систематизировать данный процесс. Соответственно, основные последствия этого закона состоят в том, что процедура государственной кадастровой оценки будет столь же гибкой и персонифицированной, какой она была в тот момент, когда производилась независимыми специалистами. То есть возможны бОльшие отклонения между кадастровой и рыночной стоимостью объектов, а так как кадастровая стоимость теперь напрямую влияет на определение налога на недвижимость, то в этом вопросе возможно появление большего числа перекосов. В тоже время оценка БТИ, которая долгое время заменяла кадастровую для определения налога, не вызывала нареканий со стороны покупателей, потому что все оценки, производившиеся БТИ, были существенно ниже кадастровой стоимости. Скорее всего, в кадастровую оценку будет заложен определенный консерватизм, и говорить о том, что после ее введения будет каким-то образом увеличена налоговая нагрузка на владельцев недвижимости и, в частности, жилья, не приходится. То есть в большей степени - это некая систематизация и наведение порядка в этом вопросе, а также возвращение контроля государства над проведением кадастровой оценки.
Дата публикации 01 июля 2016
