30 мая

«К уголовной ответственности застройщика может привести лишь нарушение ряда условий»

В мае 2016 года вступила в силу статья 200.3 Уголовного кодекса РФ, предусматривающая уголовную ответственность застройщика. Денис Артемов, ведущий юрист юридической фирмы Via lege, помог порталу Novostroy-M.ru разобраться в том, насколько нововведения реально помогут дольщику в подчас сложных и долгих взаимоотношениях с застройщиком.

Состав преступления

Объективная сторона состава преступления состоит в привлечении денежных средств граждан для строительства, нарушая требования законодательства Российской Федерации об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в крупном или особо крупном размере.

При этом преступление считается совершенным в крупном размере, если сумма привлеченных денежных средств превышает 3 млн рублей, в особо крупном размере – 5 млн рублей. Очевидно, что речь идет именно об общей сумме привлеченных денежных средств граждан, а не о цене конкретного ДДУ, которая может быть и меньше 3 млн рублей.

Если четко следовать определению преступления, то к уголовной ответственности может привести лишь нарушение ряда условий, обязательных для заключения ДДУ и привлечения денежных средств граждан. Так согласно ст. 3 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» для привлечения денежных средств застройщик должен получить разрешение на строительство, оформить договор аренды или право собственности на землю, опубликовать проектную декларацию. Ст. 15.1 и 15.2 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» обязывают застройщика обеспечить исполнение обязательств перед гражданами поручительством банка или страхованием – в страховой компании или обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков.

Остальные возможные нарушения со стороны застройщика – существенная просрочка строительства, нарушения строительных норм и правил, даже прекращение строительства – не подпадают под ст. 200.3 УК РФ вовсе. 

Сможет ли новая статья УК помешать недобросовестным застройщикам

В практике нередки случаи, когда недобросовестный застройщик заранее детально продумывает процесс привлечения денежных средств граждан и в действительности заказывает проектную документацию, оформляет разрешение на строительство и договор аренды земельного участка. Поручительство банка или страхование ответственности, тем более в обществе взаимного страхования застройщиков, также не являются гарантией от преступных действий. Ведь условия поручительства или договора страхования нигде не регламентированы и могут быть сформулированы таким образом, что реально гражданам ничего получить по ним нельзя.

При этом финансовые затраты на все установленные законом действия считаются неизбежными потерями при ведении «бизнеса» – ведь продажа первых же квартир в строящемся многоквартирном доме с лихвой заместит эти траты. А общая прибыль от реализации квартир многоквартирного жилого дома, который возможно никто и не думает достраивать, безусловно стоит нескольких месяцев подготовки.  

После получения разрешения на строительство и опубликования проектной декларации застройщик ежемесячно платит небольшие арендные платежи по земле, пока не реализует все квартиры. После этого фактическая деятельность прекращается и руководство застройщика исчезает в неизвестном направлении. Казалось бы – все было по закону. И даже все ДДУ прошли государственную регистрацию. А строительство в итоге не ведется, и деньги получить не с кого.

Некоторые недобросовестные застройщики доходят до того, что заливают фундамент, ставят из дешевых материалов стены одного-двух этажей и прекращают строительство. При этом ответственные лица застройщика могут даже не бежать от правосудия и спокойно заняться тратой полученных от граждан денег. Правоохранительные органы почти всегда расценивают такую горе-стройку как «неудавшийся бизнес», не содержащий состава преступления, а пострадавших граждан направляют в гражданский процесс. Естественно, даже при наличии исполнительного листа на руках получить от такой фирмы-однодневки будет нечего.

Необходимым предметом доказывания состава преступления по ст. 200.3 УК РФ является факт привлечения конкретным юридическим лицом денег именно для строительства, что зачастую просто невозможно.

стройка

В настоящий момент действует множество «серых» схем, включая вексельную, предварительные договоры купли-продажи, ЖСК, которые основываются на том, что организация-продавец и организация-застройщик якобы не имеют ничего общего. Сплошь и рядом строительные холдинги состоят из множества юридических лиц. При этом формально одна компания строит, другая – заключает договоры с подрядчиками, третья – продает. То есть формально компания-продавец привлекает деньги с целью дальнейшего, по окончании строительства, расчета с застройщиком.

К тому же многие строительные холдинги включают в себе оффшорные компании. Иностранные государства, на территории которых зарегистрированы такие фирмы, даже по запросам прокуратуры и МВД далеко не всегда готовы делиться информацией о движении денежных средств по счетам оффшорных организаций.   

Наконец, есть категория людей, которых называют «сидельцы». Помните, у Ильфа и Петрова в романе «Золотой теленок» был зицпредседатель Фунт, профессией которого с дореволюционных времен являлось номинальное руководство фирмами-однодневками? С тех пор прошло почти сто лет, но, увы, мало что поменялось. Ведь ответственность за уголовные преступления несет не строительная компания, а руководитель и бухгалтер застройщика. Которые вполне могут существовать лишь в виде паспорта или просто не принимать никакого участия в деятельности застройщика, просто подписывая те или иные бумаги. Взять с таких людей нечего, а от их нахождения в местах не столь отдаленных гражданину, отдавшему деньги и не получившему взамен квартиры, лучше не станет. Следовательно, способы ухода от уголовной ответственности, особенно при условии большого количества «серых схем», формально соответствующих действующему законодательству, вполне позволяют недобросовестным застройщикам и далее вести свою деятельность, не опасаясь наказания. 

Примечания к статье

В соответствии с примечаниями к ст. 200.3 УК РФ лицо, совершившее преступление, освобождается от уголовной ответственности, если сумма привлеченных денежных средств возмещена в полном объеме и если указанным лицом приняты меры, в результате которых многоквартирный дом введен в эксплуатацию.

Происхождение такого условия для освобождения от уголовной ответственности понятно – для большинства обманутых дольщиков всегда предпочтительней вернуть обратно деньги, чем знать о факте осуждения руководства застройщика к лишению свободы. Однако обращает на себя внимание то, что для освобождения от уголовной ответственности достаточно возместить сумму привлеченных средств (то есть, в юридической терминологии, возместить реальный ущерб). А как быть с убытками? В условиях обесценивания рубля те условно 3 млн рублей, которые были оплачены за квартиру 2 года назад, совсем неравноценны нынешним 3 млн рублей. К тому же, в процессе строительства цена квартир обычно растет. Оплатив квартиру, участник долевого строительства получает права требования на нее, и в этом его основная цель. Цена же квартир на стадии фундамента существенно меньше, чем в домах высокой степени готовности. Следовательно, если застройщик привлек денежные средства граждан для строительства и на них наполовину построил дом, ему может оказаться даже выгодно просто вернуть ранее полученные деньги и снова продать квартиры, но уже дороже.

Целесообразнее было бы предусмотреть в качестве освобождения от уголовной ответственности факт возмещения потерпевшим убытков (реальный ущерб плюс упущенная выгода).

стройка

Также нельзя однозначно толковать понятие мер, принятых застройщиком для завершения строительства жилого дома. Понятно, что такие меры могут быть разнообразными. Однако при отсутствии конкретизации нечеткость определений может привести к тому, что руководство застройщика будет освобождаться от уголовной ответственности вследствие простого факта передачи проектной документации муниципальной администрации или новому застройщику.

Ужесточила ли новая статья наказание за обман дольщиков

Ответственность по ст. 200.3 УК РФ зависит от размера привлеченных денежных средств и от организованности участников преступления. Так, за преступление, совершенное в крупном размере (свыше 3 млн рублей), предусмотрено максимальное наказание в виде лишения свободы до 2 лет с ограничением свободы на срок до 1 года или без такового. За преступление, совершенное группой лиц по предварительному сговору или в особо крупном размере (свыше 5 млн рублей), предусмотрено максимальное наказание в виде лишения свободы до 5 лет с ограничением свободы на срок до 2 лет или без такового.

До появления ст. 200.3 УК РФ деяния, содержащие в себе этот состав преступления, квалифицировались по ст. 159 УК РФ (мошенничество). Мошенничеством в особо крупном размере здесь признается ущерб в сумме свыше 1 млн рублей.

Так как зачастую махинации, связанные с привлечением денег граждан для строительства, осуществляются именно группой лиц по предварительному сговору и явно превышают 1 млн рублей, то ответственность виновных наступала по ч. 4 ст. 159 УК РФ: лишение свободы на срок до 10 лет со штрафом в размере до 1 млн рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до 3 лет либо без такового и с ограничением свободы на срок до 2 лет либо без такового.

Таким образом, максимальный срок лишения свободы за привлечение денежных средств в обход требований ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» сократился вдвое. Разумеется, это не  касается преступных действий с деньгами граждан, выходящих за норму ст. 200.3 УК РФ – они по-прежнему будут расцениваться как мошенничество в особо крупном размере. Получается парадокс – с точки зрения тяжести наказания гражданину лучше, если правоохранительные органы расценят действия недобросовестного застройщика как мошенничество, а не как привлечение денежных средств для строительства в нарушение требований закона об участии в долевом строительстве.

Когда заработает ст. 200.3 УК РФ

Одним из принципов уголовного права является неотвратимость, обязательность наказания за совершение преступления. Однако наличие множества так называемых «серых схем» привлечения денежных средств в строительство до сих пор ставит суды в тупик. Формально такие сделки не запрещены законом, а доказать их притворность надо еще постараться.

Если законодатель будет последователен в своем намерении сделать рынок долевого строительства ясным и прозрачным, то скоро на федеральном уровне будут внесены изменения в ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», окончательно запрещающие применение серых схем. Только в этом случае ст. 200.3 УК РФ действительно станет веским доводом во взаимоотношениях застройщика и участника долевого строительства и сможет способствовать защите законных прав граждан.

Другие материалы с тегом "Via lege"
Другие материалы с тегом "ДДУ"
ЖК «Позитив» в Новой Москве: недорогие квартиры с минимумом инфраструктуры

Всего в 3-х км от МКАД компания Capital Group возводит жилой комплекс «Позитив». Технология строительства панельная, дома строят из современных панелей производства «ГВСУ «Центр». Продажи стартовали...

23 ноября
ЖК «Новокрасково»: квартиры с видом на воду, доехать до которых будет сложно

Новым заданием для Тайного покупателя от редакции Novostroy-M.ru стал ЖК «Новокрасково». Это масштабный проект, который компания «Тройка РЭД» возводит в поселке Красково. Жилой комплекс заинтересует тех, кто...

15 ноября
ЖК «Люберцы 2017»: квартиры на любой вкус, но инфраструктура сильно запаздывает

Новым заданием от редакции Novostroy-M.ru для Тайного покупателя стало «приобретение» квартиры в ЖК «Люберцы 2017», который компания «Самолёт Девелопмент» строит возле Люберец. Наш агент уже...

01 ноября