Павел Брызгалов, директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер», рассказал порталу Novostroy-M.ru о монополизации рынка и перспективах для мелких застройщиков, о последствиях отмены льготной ипотеки и ценах на квадратные метры.
На фоне объединения «Мортона» и ПИКа возникает вопрос, рассматривали ли вы идею объединить ФСК «Лидер» и ДСК-1? Почему решили продолжить развивать комбинат под тем же брендом?
Сделка по вхождению ДСК-1 в структуру ФСК «Лидер» состоялась еще в июле текущего года, и мы изначально заявляли, что она проходит на условиях оздоровления и дальнейшего развития комбината как самостоятельного бренда. Сейчас, спустя четыре месяца, мы еще раз подтверждаем данные договоренности.
Бренд ДСК-1 сильный, он не просто узнаваем, а известен практически каждому жителю Московского региона. Более того, можем сказать, что бренд ДСК даже более узнаваем, чем бренд ФСК «Лидер». Это вполне объяснимо – история ДСК-1 началась в 1961 году и «Лидер» с его 11-летней историей годится ДСК-1 во внуки. Силу бренда ДСК подтверждает и тот факт, что он неизменно не просто входил и продолжает входить, но и длительное время возглавлял рейтинг социальной ответственности застройщиков Московского региона.
Да, в 2015 году комбинат оказался в непростом финансовом положении, но его продукция и раньше, и сейчас остается лучшей на рынке панельного домостроения. Комбинат первым в стране начал выпуск новых серий панелей ДомРИК и ДомНАД, утвержденных Архитектурным советом города Москвы. Стабильно высоким спросом пользуются проверенные временем серии П-44К, П-44ТМ/25 и, конечно, П-44Т. Сейчас главная задача ФСК «Лидер» и нового руководства ДСК-1 заключается в том, чтобы адаптировать работу комбината к новым рыночным реалиям, провести дальнейшую модернизацию производства, помочь комбинату сохранить заслуженное место на рынке жилья столичного региона.
Можно ли сегодня говорить об укрупнении бизнеса как тренде на строительном рынке? К чему это может привести?
Да, такая тенденция имеет место. За 2016 год рынок столкнулся сразу с несколькими примерами слияния крупных компаний и переходом отдельных проектов крупных девелоперов новым владельцам. Среди примеров последних – продажа компанией «Ведис» своих перспективных проектов компаниям Ingrad и «Кортрос», переход сразу трех проектов бизнес-класса компании Coalco структурам группы ВТБ. Не до конца ясна судьба девелоперской компании ОПИН, о продаже которой заявлялось летом.
Конечно, каждая подобная сделка вызывает массу вопросов, поскольку за каждой строительной компанией стоят не только акционеры и собственники, но и тысячи дольщиков, наличие которых, собственно, и выводит каждую такую сделку в плоскость публичных и детальных обсуждений.
На наш взгляд, подобный тренд в целом является для рынка положительным. В первую очередь, это пример того, что владельцы строительных компаний и девелоперских структур начинают искать выход из непростой финансовой ситуации до того, как она становится необратимой, приводит к банкротству и появлению очередной волны обманутых дольщиков. Весь вопрос здесь в здравой и объективной оценке возможностей тех компаний, которые принимают эстафетную палочку и берут на себя обязательства прежних собственников. Конечно, на такое способны только действительно крупные и финансово устойчивые компании, что приводит к общему оздоровлению строительной отрасли в целом.
На ваш взгляд, в каком положении сейчас окажутся небольшие строительные компании? Как им конкурировать с гигантами?
Конкуренция на рынке сегодня сильна как никогда, это факт. Небольшим строительным компаниям, конечно, тяжелее отвоевывать свою долю рынка, своего покупателя. Чем сегодня можно этого покупателя заинтересовать, так это качеством продукта. Поэтому важно конкурировать с крупными застройщиками не гонкой за объемами, а качеством, и настраиваться на поступательное, даже длительное развитие, шаг за шагом, и на всех этапах иметь тесный контакт с покупателем, уметь быстро переориентироваться под его запросы.
Между тем, потребителю важнее знать, что будет с ценами. Будут ли гиганты диктовать цены всему рынку? Чего стоит ожидать?
В перспективе ближайшего года серьезных изменений в цене новостроек массового сегмента – а именно этой ниши обсуждаемые изменения коснулись больше всего – мы не прогнозируем. Сегодня у нас рынок покупателя, уровень цен определяет уровень спроса. Покупательские предпочтения влияют на цену. Конечно, чем крупнее застройщик, тем больше у него возможностей влиять на стоимость новостроек, но, повторюсь, в ближайшее время такой ситуации мы не прогнозируем.
Вы анонсировали новый проект в Петербурге, уже второй. В последнее время все больше московских застройщиков приходят на петербургский рынок. Является ли это следствием того, что в Московском регионе спрос на жилье снижается? Или в чем причина такого интереса к Петербургу?
Этой осенью в Санкт-Петербурге ФСК «Лидер» презентовала сразу два новых проекта – UP-квартал «Комендантский» и UP-квартал «Московский», так что сейчас в регионе у нас уже три проекта, которые реализуются в формате «UP-квартала».
Для ФСК «Лидер» рынок Санкт-Петербурга всегда являлся вторым по привлекательности после московского, выход на него - часть нашей долгосрочной стратегии развития. Длительное время мы к рынку присматривались, выбирали площадки и сейчас можем уверенно сказать, что ожидание себя оправдало, так как к моменту выхода на рынок жилья Санкт-Петербурга ФСК «Лидер» имела не только десятилетний профессиональный опыт и безупречную репутацию, но и работала с собственным форматом жилья - «UP-квартал», который совместил в себе лучшее от комфорт-класса, включая такой немаловажный критерий как цена жилья, с опциями, встречающимися до этого исключительно в бизнес-классе. Совместив сразу три важнейших для покупателя критерия – надежность застройщика, узнаваемое качество продукта на уровне верхней планки привычного комфорт-класса и конкурентную цену, мы смогли занять свою нишу на высококонкурентном рынке Санкт-Петербурга и его ближайших пригородов.
Что касается тенденции в целом, то «обмен застройщиками» между двумя рынками-лидерами идет в двустороннем порядке. На московском рынке есть примеры успешных компаний, пришедших сюда из Северной столицы, – «Эталон-Инвест» (в Санкт-Петербурге работает под брендом «Эталон-ЛенСпецСМУ»), «Группа ЛСР», компания «Лидер Групп».
Для каждой компании выход на новый рынок – это прежде всего возможность диверсификации бизнеса, новый уровень развития, поскольку такой шаг требует соответствующего уровня устойчивости строительной компании.
В Москве сейчас наблюдается переизбыток предложения. А как обстоят дела в области? Выводя на рынок новые проекты, вы не боитесь, что могут возникнуть проблемы с их реализацией?
Начну с ответа на последний вопрос – нет, не боимся. Каждый наш новый проект, будь то объект в Москве или в области, является результатом нескольких лет предварительной работы, где продумана каждая деталь.
В области мы работаем в первом радиусе удаленности от МКАД, не далее 10 км, а эти территории и москвичи, и покупатели из регионов уже давно воспринимают как привычное и логичное продолжение Москвы. Если участок обладает хорошей транспортной доступностью, включая дорогу на личном автомобиле и маршруты общественного транспорта, то никакой ощутимой границы между проектом в спальном районе Москвы и проектом в 3-5 км от МКАД покупатель не проводит, а смотрит на качество, на то, что застройщик ему предлагает за озвученную цену. В этом отношении наши проекты абсолютно конкурентны.
Так, например, к работе над нашим новым UP-кварталом «Римский», который находится в Ленинском районе Москвы всего в 2 км от МКАД по Каширскому шоссе, мы привлекли архитектора Михаила Филиппова, специализацией которого до этого были исключительно премиальные и элитные проекты. Авторству Михаила Филиппова принадлежит вся архитектура «Римского», проект благоустройства территории, дизайн-проекты МОПов и планировки квартир. В проекте не будет ни одного повторяющегося фасада, что в совокупности с переменной этажностью (всего от 3 до 12 этажей) и двухуровневой системой организации пространства комплекса, когда пешеходов и автомобилистов полностью уводят на разные уровни, позволяет говорить о способности проекта конкурировать даже с объектами, территориально принадлежащими «старой» Москве. Сейчас цены в UP-квартале «Римский» начинаются от 2,2 млн. рублей, но у нас уже зафиксирована дата первого повышения.
Затоваривания мы, если честно, не наблюдаем ни в области, ни в Москве. Да, новые проекты выходят ежемесячно. За весь 2016 год в Москве вышло 13 новых жилых комплексов, в Подмосковье – 15 проектов, еще 2 жилых комплекса стартовали в Новой Москве. Но потребность в новом жилье у наших граждан никуда не ушла. Если актуально не первое отдельное жилье, то, как минимум, улучшение существующих жилищных условий, и по мере выравнивания экономической ситуации, роста уверенности наших граждан в стабильности и повышении доходов, текущие объемы предложения найдут своего покупателя.
В последнее время подмосковные застройщики начинают строить объекты в Москве, а московские – в области или вообще в других регионах. Сегодня важно не зацикливаться на одной локации или это сугубо амбиции отдельных компаний?
Отчасти данный процесс только с разницей в масштабах можно сравнить с выходом компании на новый для нее региональный рынок.
Строительство жилья для любого застройщика – это, в первую очередь, бизнес, ориентированный на получение прибыли, и он идет туда, где для него складываются наиболее выгодные условия. Всплеск девелоперской активности в Москве связан с реализацией программы по реорганизации столичных промзон, именно они являются главным «поставщиком» участков под новое жилищное строительство.
Покупка и объединение компаний – это последствия кризиса? По вашим оценкам, рынок уже на этапе восстановления после потрясений?
Да, именно резкие изменения правил игры, внешнеэкономических условий, которые, как правило, сопутствуют кризисным явлениям, вынуждают застройщиков искать оперативные пути выхода из сложившейся ситуации. И, как уже было сказано выше, продажа бизнеса или интеграция в структуру более сильных и крупных холдингов - одно из самых правильных решений.
Каковы ваши ожидания от начала следующего года в связи с отменой льготной ипотеки? Увидим ли мы серьезный спад продаж и, следовательно, большие скидки? Что будут делать застройщики для стабилизации ситуации?
Программа государственного субсидирования ипотеки в 2015-2016 годах стала самым действенным инструментом поддержки первичного рынка жилья. По ставкам в 8-11% годовых ипотеку невозможно было оформить даже в предшествующие спокойные годы. И покупатели, действительно, активно пользовались льготной ипотекой. По нашим объектам более половины сделок проходило с привлечением ипотеки, из которых более 90% - именно по программе с господдержкой.
С отменой программы госсубсидирования и с учетом текущего размера ключевой ставки ЦБ РФ в размере 10%, ведущие банки смогут выдавать ипотеку под 12% годовых. Это хотя и сопоставимо с докризисными ставками, но все же выше, чем сегодняшний уровень. А в свете снижения доходов населения каждый прибавочный процент к уровню ипотечной ставки неизбежно снижает число потенциальных заемщиков. С отменой программы уровень ипотечных ставок будет напрямую зависеть от ключевой ставки ЦБ РФ.
Дата публикации 22 ноября 2016
