Поможет ли освоение промзон рынку новостроек Москвы?

На этот вопрос Novostroy-M ответили:

• Ольга Новикова, заместитель генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию компании «НДВ – Недвижимость»;
• Наталия Иванова, директор департамента по связям с общественностью ГК ПИК;
• Максим Клягин, аналитик УК «Финам Менеджмент»;
• Ольга Гусева, директор по маркетингу ГК «Домостроитель»;
• Кайдо Каарма, генеральный директор компании Est-a-Tet.

Ольга Новикова, заместитель генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию компании «НДВ – Недвижимость»

В последнее время ведется активное обсуждение реконструкции промзон завода «ЗИЛ» и фабрики «Красный Октябрь». Как правило, проекты реконцепции промзон включают не только строительство жилых объектов, но и социально-бытовой инфраструктуры, дорожных сетей, прогулочных и рекреационных зон. Более того, в зависимости от местоположения и класса возводимого жилья, плотность застройки может варьироваться. Общая площадь промышленных зон «Старой Москвы», по информации столичной мэрии, составляет 27 000 га, а  это пятая часть города. Однако прогнозировать, насколько именно и в какие сроки вырастет объем предложения жилой недвижимости, довольно сложно.

Большинство площадок имеют удачное месторасположение и обширную территорию, на некоторых уже готова инженерная инфраструктура. Поэтому слухи о реконцепции нескольких промзон столицы ведутся давно. Тем не менее, многие проекты до сих пор остаются на бумаге со времен кризиса. В среднем, по экспертным оценкам, с момента объявления тендера на реконцепцию до момента начала работ проходит не менее 3-5 лет.

Наталия Иванова, директор департамента по связям с общественностью ГК ПИК

Реорганизация промышленных зон на территории Москвы - одно из приоритетных направлений развития столичного рынка недвижимости. Вывод производств за пределы столицы позволит не только реконструировать эти зоны в современную комплексную застройку, но и улучшить общую экологическую обстановку в городе. Как правило, крупные проекты строятся в течение нескольких лет, ведь помимо сноса зданий необходимо провести рекультивацию территорий. С вою очередь список мер по рекультивации зависит от места, типа промышленной площадки и ряда других факторов, связанных с конкретным проектом.

Вывод промышленных предприятий за территорию столицы и комплексная застройка освободившихся земель - один из самых эффективных способов борьбы с нехваткой нового жилья в Москве. У ГК ПИК, например, в работе сразу несколько подобных проектов: ЖК «Большое Кусково» (территория 14 га бывшего Кусковского химического завода), ЖК «Квартал-Сити» (территория 683 га бывшего Краснопресненского сахаро-рафинадного завода), ЖК «Варшавские огни» (территория 8,87 га бывшего завода «Газстроймаш»).

Также ГК ПИК на участке 2,6 га реализует жилой проект эконом-класса «Мироновский» общей площадью более 30 тысяч квадратных метров. Строительство жилого комплекса ведется на территории бывшей трикотажной фабрики, что позволило благоустроить район, прилегающий к лесопарковой зоне Измайловского парка.

Максим Клягин, аналитик УК «Финам Менеджмент»

Редевелопмент, безусловно, является одной из наиболее актуальных для развития города задач. Согласно экспертным оценкам, промзоны занимают сегодня примерно 20% всей площади Москвы или около 20 тысяч га, на которых расположено более 1000 различных производственных предприятий. При этом по статистике только около треть из них действительно что-то производят.

Генеральный план развития Москвы до 2020 года предусматривает сокращение территорий производственного использования до 15,6 тысяч га (в том числе с полной ликвидацией производственных функций на 5300 га). Декларируется ликвидация 16 и частичное сокращение 20 производственных зон в пределах МКАД.

В долгосрочной перспективе доля промышленных территорий вполне может быть сокращена примерно вдвое. Очевидно, что вывод за черту города или даже ликвидация устаревших промышленных объектов, не имеющих какого-либо стратегического значения, а зачастую и давно не функционирующих по назначению – единственное возможное решение, которое позволит снять острый дефицит свободных площадей и оживить деградирующие районы.

Освобождающиеся площади могут быть использованы для нового строительства с учетом тех функций, расширение которых целесообразно и необходимо городу на данных территориях с учетом комплексного развития инфраструктуры, то есть новые проекты могут представлять собой как жилые объекты, так и коммерческую недвижимость.

Ольга Гусева, директор по маркетингу ГК «Домостроитель»

Если говорить о жилищном строительстве, то, по большому счету, можно осваивать практически все промзоны. Но всегда нужно понимать, что это будут за проекты, т.к. часто такие промзоны находятся не в самых, скажем так, интересных и привлекательных местах Москвы. Например, на востоке столицы есть довольно большие участки земли, где расположены сразу несколько промзон. Какие-то из них подлежат редевелопменту, а какие-то нет, т.к. являются действующими. Такое соседство нужно учитывать и понимать, будет ли выгодно осваивать территорию для жилищного строительства.

Было бы правильным такие территории использовать не только под глобальную жилищную застройку, но и под «облагораживание» Москвы. У нас не достаточно парков, зон отдыха, бульваров, детских площадок, бассейнов, прудов и так далее. То есть, имеет смысл не «забивать» такие участки домами на 80 и более процентов площади застройки, а комплексно осваивать с акцентом на благоустройство.

Процесс редевелопмента достаточно непрост, ведь необходимо продумать, как наиболее эффективно разрушить или реконструировать то, что было построено раньше, подготовить территорию, чтобы можно было построить что-то новое. Особенно сложны такие проекты на стартовых этапах: инвестирование весомое, а процедура длительная. То есть, в то время, когда компания будет заниматься расчисткой территории, ее конкуренты на не требующих редевелопмента участках уже будут строить и продавать.

Кайдо Каарма, генеральный директор компании Est-a-Tet

В Москве сейчас много промзон, которые необходимо осваивать: «Магистральные улицы» (в районе Звенигородского шоссе), территория бывшего завода ЗИЛ, «Западный порт» и другие. Так как основная часть таких территорий расположена недалеко от Третьего транспортного кольца, местоположение уже определяет сегмент будущего жилья, поэтому, скорее всего, это будут проекты бизнес-класса. Выход на рынок недвижимости Москвы новых объемов жилья может расцениваться только положительно, так как спрос в столице был и остается на высоком уровне. Например, строительство одного проекта ЗИЛ может составить 20-25 % рынка новостроек Москвы.

Редевелопмент промзоны – это достаточно сложный процесс, т.к. каждая площадка индивидуальна, то и работы, которые необходимо провести для ее реорганизации, тоже индивидуальны. Нужно учитывать какое производство функционировало на данной территории, наличие каких коммуникаций уже имеется и существует ли возможность проведения новых и т.д. От сложности работ по рекультивированию грунта промзоны и строительства необходимой инфраструктуры будут во многом зависеть себестоимость строительства и соответственно цены на жилье в этих проектах.