Минфин вновь рассматривает законопроект, по которому все покупки граждан дороже 600 тысяч рублей должны будут оплачиваться по безналичному расчету. С 2016 года сумму предполагается снизить до 300 тысяч рублей. Насколько велика доля наличных операций на рынке новостроек Москвы и Подмосковья? Как это нововведение повлияет на число сделок? Насколько это удобно или неудобно продавцу и покупателю? Сделает ли это нововведение рынок недвижимости более прозрачным или нет и почему? На эти вопросы Novostroy-M ответили специалисты рынка недвижимости.
Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс»
Рынок первичной недвижимости Московского региона и без того сегодня достаточно прозрачен. Абсолютное большинство сделок проходит именно по безналу, особенно в Подмосковье, где речь практически всегда идет о реализации застройщиками больших объемов жилья, о сделках с сотнями покупателей. По безналичному расчету стройкомпаниям продавать гораздо удобнее - они просто физически не могут работать с живыми деньгами: ездить с каждым клиентом в банк, арендовать сейфовые ячейки, нанимать дополнительную охрану и т. д. Наличные расчеты в принципе хороши только для вторичного рынка, для тех сделок, в которых участвуют исключительно физические лица. Поэтому можно предположить, что основное влияние закон будет иметь именно на вторичный рынок жилья, а динамика продаж новостроек в регионе не изменится.
Если лимит на операции с наличными все-таки будет введен, а главное – если контролирующие органы сделают все возможное для того, чтобы закон действительно соблюдался, рынок недвижимости может стать цивилизованнее и безопаснее как для продавцов, так и для покупателей. Но высока вероятность того, что участники рынка, вопреки здравому смыслу, найдут способы обойти запрет на операции с большими суммами наличных.
Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость»
Сейчас по безналичному расчету по-прежнему проводится не более 5% сделок на рынке вторичного жилья, в большинстве случаев используются банковские ячейки. Этот способ оплаты пользуется столь большой популярностью благодаря своей надежности и удобству. Продавец получает доступ к ячейке после того, как получены необходимые документы, подтверждающие регистрацию сделки. Те же самые альтернативные сделки технически легче проводить через ячейку, а не через аккредитив.
Что касается рынка новостроек, то здесь оплата жилья проводится через безналичный расчет, поэтому законопроект коснется именно тех, кто проводит сделки на вторичном рынке. Так или иначе, но россиянам придется перестроиться на другую форму оплаты, и место ячейки займет аккредитив. Тем более что за соблюдением правила будет следить ФНС, и попытки найти пути обхода запрета будут чреваты значительными рисками.
Галина Гараева, генеральный директор компании «Континент»
Если речь идет именно о том, как проводится сделка, могу сказать, что в нашей компании все расчеты происходят через банк. Использование наличных менее удобно и создает дополнительные ограничения для офиса продаж. Так что подобное нововведение никак, по сути, на работе не отразится. Теоретически переход компаний, которые ранее работали с наличными через кассу, на безналичный способ расчета может сэкономить покупателю сумму банковской комиссии – но это несколько тысяч рублей, не самая заметная сумма на фоне цифр, которые фигурируют при сделках на рынке недвижимости.
Артем Цогоев, управляющий партнер «МЦБН»
В настоящее время доля очень незначительна. Большинство сделок совершается путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца (застройщик или соинвестор).
Это нововведение не повлияет на число сделок никаким образом. Ограничения по наличным операциям влияют только на вторичный рынок - мы в МЦБН приветствуем инициативы Министерства финансов РФ в этом направлении. Большинство крупнейших компаний, оперирующих на вторичном рынке недвижимости, используют наличные расчеты - как правило, через банковские ячейки - при осуществлении операций купли-продажи квартир и жилых домов. Это порочная практика сложилась еще в 90-х годах и является отличительным знаком рынка недвижимости России. В развитых странах подавляющее большинство сделок с недвижимостью проходит по безналичному расчету. И только в России вторичные квартиры покупают за «чемоданы денег». При этом безналичные платежи всегда удобнее и безопаснее.
Более прозрачным рынок недвижимости сделают инициативы, которые возложат солидарную ответственность за осуществление наличных операций с квартирами и жилыми домами на посредников - риэлторов. Уверен, что без жестких санкций, желательно не уголовных, а штрафных, рынок вторичной недвижимости России не уйдет из черной зоны, в которой оказался в 90-х годах ХХ века.
.jpg "Максим Клягин, Финам")
Максим Клягин, аналитик УК «Финам Менеджмент»
Развитие безналичных расчетов – это, безусловно, задача весьма актуальная. Сегодня меры стимулирования в этой сфере оправданы и необходимы. Дальнейшее расширение безналичного оборота в перспективе позволит повысить прозрачность розничных операций, значительно сократить нагрузку на монетарный сектор и даже без учета вероятного сокращения теневого сектора уже в среднесрочной перспективе сэкономить, по некоторым экспертным оценкам, до нескольких процентов ВВП.
Учитывая низкий уровень развития финансовой инфраструктуры в потребительском секторе (в связи с этим в денежном выражении более 80% всех операций по картам по-прежнему приходятся на снятие наличных средства,) возможности эффективного сокращения наличного оборота пока сравнительно невелики. По большому счету они как раз ограничены сферой наиболее крупных розничных сделок – в первую очередь речь может идти о купле/продаже автотранспорта и недвижимости. Одновременно можно отметить, что как раз для этих секторов такие нормативные изменения скорее носят преимущественно нейтральный характер. Так как здесь, в отличие, например, от рынка розничной торговли или сферы платных услуг, другие условия оформления сделок (они, как правило, проходят при участии профильных финансовых и юридических специалистов), доля наличного оборота заметно ниже и, в общем-то, нет выраженного инфраструктурного дефицита, который было бы сложно преодолеть. Некоторый рост издержек вполне можно предположить, так доля наличных, по оценкам целого ряда специалистов, достаточно велика и здесь, но преимущественно это будет выражаться во включении стоимости комиссий за операции в цену сделки.
Мария Котова, партнер, исполнительный директор Knight Frank Russia & CIS
В отличие от элитного жилья, доля ипотечных, а значит, и безналичных операций в бизнес- и эконом классе более значительна. В эконом- классе она составляет от 50 до 70%, в зависимости от проекта. Что касается бизнес-класса, здесь тренды аналогичные – от 30 до 50% сделок заключается по безналичному расчету.
Прозрачности такое регулирование однозначно добавит. Но одновременно повлечет очередной незначительный отток инвестиционных сделок с этих сегментов. Привлекательность недвижимости как актива для инвестирования в последнее время выросла, в связи с ситуацией на валютных рынках и в банковском секторе. Ряд покупателей, продолжая хранить деньги наличными, стали вновь вкладывать их в недвижимость. А такой законодательный акт вновь припугнет инвесторов. Хотя, на мой взгляд, безналичные сделки намного удобнее как покупателю, так и продавцу.
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»
В нашей компании наличных расчетов практически нет. Все договоры (и возмездного оказания услуг, и ДДУ) оплачиваются безналичным путем. Единственное, аванс покупатели квартир могут вносить наличными деньгами. Однако и здесь проблем не возникнет: суммы авансов редко превышают 300 тысяч рублей. Поэтому данное ограничение, скорее всего, никак не повлияет на количество сделок с недвижимостью.
.jpg "Виталий Разуваев, Сити-XXI век")
Виталий Разуваев, коммерческий директор девелоперской компании «Сити-XXI век»
Мы с наличными операциями на рынке новостроек в текущей ситуации не сталкивались. Наша компания, как и многие другие застройщики, с наличными деньгами не работает. Оплата покупки квартиры осуществляется в безналичной форме с банковского счета клиента. В случае с ипотекой кредитные средства поступают со счета банка. В этой связи вступление указанного законопроекта в силу принципиально не повлияет на рынок недвижимости.
В какой-то степени новация может затронуть вторичный рынок, на котором часть услуг риелторских компаний оплачивается наличными средствами. Однако указанный максимум даже после сокращения в 2016 году будет в большинстве случаев для агентств недвижимости достаточным.
Дмитрий Гусев, управляющий партнер ГК «Глубина»
Мы наличных операций не проводим вовсе, как и большинство других «правильных» и надежных участников рынка недвижимости. Наличные расчеты - для безграмотных покупателей и компаний-дилетантов. Поэтому инициативу Минфина я поддерживаю. С другой стороны, попытки введения подобного рода запретов уже были. Тогда при торговых офисах (недвижимости, автосалонов и прочих) стали открывать отделения банков, и де-юре клиенты платили через открытие счета в банке, де-факто – наличными. Поэтому главный вопрос – как в действительности будет работать новый закон.
Олег Самойлов, генеральный директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость», председатель комитета РГР по совершенствованию нормативной базы
Насколько велика доля наличных операций на рынке новостроек? Боюсь, что точного ответа на данный вопрос не знает никто. По моим субъективным ощущениям, в среднем по рынку полная или частичная наличная оплата покупки новостроек осуществляется примерно в 80-85% случаев. Однако думаю, что в разных компаниях этот показатель может ощутимо различаться, поскольку в основе этих различий лежат различия в финансовой политике застройщиков и их реализаторов.
А вот о том, как это нововведение повлияет на число сделок, можно сказать уверенно и однозначно: объем спроса уменьшится. Оценить длительность и величину этого уменьшения в настоящее время сложно, но то, что ограничение сумм наличных расчетов окажет на спрос депрессивное влияние, представляется несомненным.
При текущем уровне финансовой грамотности российского населения переход на безналичные расчеты для среднестатистического гражданина однозначно неудобен. Кроме того, в настоящее время и соответствующие банковские инструменты, по моим ощущениям, развиты далеко недостаточно. Так что, на первом этапе страхи и опасности как для покупателей, так и для продавцов, вероятно, возрастут.
Если рассуждать чисто теоретически, разумеется, под влиянием планируемых нововведений прозрачность рынка должна повыситься. А вот как будет на самом деле, в настоящее время сказать сложно: среднестатистический гражданин России, в отличие, например, от немца, не слишком законопослушен. Поэтому первое, на что будут направлены усилия общества, – поиск «лазеек» и обходных путей. И что-то мне подсказывает, что эти обходные пути обязательно будут найдены: ведь русский человек пытлив и изобретателен…
Дата публикации 31 января 2014
