Директор по продажам компании KR Properties Александр Подусков рассказал порталу Novostroy-M.ru об относительно новом для Москвы формате жилья - лофтах, а также поделился прогнозами развития данного сегмента рынка новостроек Московского региона.
Скажите, что такое лофт, и как давно такие квартиры стали появляться в Москве?
Настоящий лофт — это особый архитектурный продукт, стильное помещение, которое может появиться только в результате редевелопмента существующего здания – промышленного или административного. Лофт-проекты несут в себе серьезную историческую нагрузку, их нельзя реализовать с нуля в центре города. Для истинных лофтов характерны многометровые потолки, окна-витрины, открытые пространства без перегородок. Именно поэтому этот формат недвижимости в основном представлен в зданиях небольшой этажности, расположенных на территориях бывших промышленных предприятий.
История появления лофтов уходит в конец 20-х – начало 30-х годов XX века, когда в Нью-Йорке, во времена Великой депрессии, заброшенные фабрики и склады стали сдавать под жилье по низким ставкам. Благодаря своей доступности и нестандартности новый формат недвижимости быстро завоевал популярность среди людей творческих профессий - художников, музыкантов, писателей, скульпторов, архитекторов. В 60-е мода на лофты захватила и Европу - Англию, Германию, Францию, и цены на них взлетели в разы. А вот в Москву лофты пришли совсем недавно - использовать их под жилье и офисы начали всего два-три года назад, когда на рынке появились первые лофт-проекты - Manhattan House на Верхней Масловке, квартал «Даниловская мануфактура», созданный из уцелевших зданий старинной ткацкой мануфактуры XIX века, «Николаевский дом» в Хамовниках. Но, не смотря на относительною «молодость» этого формата для российского рынка, он уже доказал свою жизнеспособность и сегодня уверенно развивается.
К какому классу недвижимости относятся такие объекты?
Лофт-формат в настоящее время наиболее распространен в бизнес- и элитном классах. Дело в том, что в этих классах проще спрогнозировать спрос, тогда как в эконом-сегменте нужно быть более аккуратными в оценках проекта с точки зрения его доходной и расходной части. В эконом-классе меньше места для маневра в случае изменений показателей и условий по проекту. Кроме того, на сегодняшний день в Москве стоимость потенциальных площадок под лофт-проекты довольно велика, и это, естественно, влияет на класс реализуемых проектов. К примеру, если говорить о бывших производственных площадках в центре города и в районе ТТК, то сложно представить в этом месте лофты эконом-класса. С другой стороны, на окраинах Москвы, и особенно на юго-востоке и юге, сконцентрирован достаточный объем промзон, которые при грамотном редевелопменте могут стать площадками под лофт-проекты эконом-класса. Однако реализация таких проектов потребует серьезной поддержки со стороны города.
Мы работаем с лофтами бизнес- и элитного класса, и целесообразность такого выбора подтверждается высокими показателями продаж. Наши конкуренты развивают лофт-проекты и более низкого класса, но при этом испытывают определенные трудности с привлечением покупателей. Вообще надо понимать, что лофт - это все-таки уникальный формат, и строительство лофт-новостроек на десятки тысяч квадратных метров может убить ту индивидуальность, которая исторически отличала лофт от других форматов недвижимости.
Лофты относятся к категории жилой недвижимости или к коммерческой, как апартаменты? Есть ли какие-то особенности в расчете налога на такое имущество?
Классический лофт - с кирпичными стенами, с особой исторической и промышленной атмосферой - можно создать только в бывшем промышленном или административном здании, поэтому формально лофты – это коммерческая недвижимость. При этом юридический статус никак не влияет на уровень комфортности проживания - лофты проектируются по стандартам, максимально приближенным к тем, которые действуют в отношении жилья.
Что касается налоговой нагрузки – для лофтов ежегодный налог рассчитывается не так, как для обычного жилья, но в итоге разница получается совершенно несущественной. То же можно сказать и об эксплуатационных расходах: разницы в стоимости содержания лофтов и обычных квартир того же класса практически нет. Так, например, стоимость эксплуатационных услуг в Manhattan House примерно равна стоимости эксплуатации квартир в рассматриваемом районе – порядка $3-4 за квадратный метр в месяц или около 300-400 долларов за 100-метровый объект.
Также стоит отметить, что небольшая разница в расчете ежегодного налога с лихвой компенсируется разницей в цене: на старте продаж лофты предлагаются на 15-20% дешевле, чем сопоставимые по качеству квартиры в соседних жилых комплексах.
Каково состояние рынка лофтов на сегодня?
Если несколько лет назад достойный лофт в Москве было очень сложно найти, то сегодня у покупателя появился выбор. Это объекты и бизнес-класса - например, Manhattan House на Верхней Масловке и «Даниловская мануфактура» на Варшавском шоссе, и элит-класса – «Кадашевские палаты» в Замоскворечье, «Николаевский дом» и Clerkenwell House в Хамовниках. По нашим оценкам, сегодня в Москве реализуется уже не меньше 20 лофт-проектов. При этом востребованность этого формата недвижимости резко возросла за последние два года и продолжает увеличиваться. Особой популярностью пользуются лофт-мансарды, которые стали трендом еще в 2012 году и, вероятнее всего, останутся в моде в ближайшие годы. Поэтому во всех наших лофт-проектах мы предлагаем мансарды как отдельный продукт.
От чего зависит стоимость лофта?
Стоимость лофта зависит от конкретного проекта - его класса, концепции, месторасположения, стадии реализации, а также от характеристик самого лота. По итогам прошлого года средняя цена продажи лофтов, предлагаемых нашей компанией, составила порядка 260 тыс. руб. за «квадрат». В целом стоит отметить, что на начальном этапе строительства лофт можно купить по цене на 15-20% меньшей, чем стоимость обычной квартиры в том же районе. В дальнейшем рост цен в строящемся лофт-комплексе может достигать 60% в год. Так, в нашем проекте Manhattan House лофты подорожали с 156,5 тыс. рублей за кв.м на старте продаж до 328,7 тыс. рублей за «квадрат» в среднем к началу 2013 года. Обычные квартиры дорожают гораздо более умеренными темпами, потому что их в предложении больше, а интерес к ним меньше, чем к лофтам.
Какие наиболее интересные проекты лофтов сейчас реализуются?
Из наиболее интересных можно выделить лофт-проект Studio#8 в столичном районе Сокол – здесь реализуется уникальный для Москвы формат «Живи и работай». Комплекс представляет собой квартал из восьми трехуровневых особняков, которые были переоборудованы из корпусов конструкторского бюро. В ходе работ исторические здания из красного кирпича были бережно сохранены и перепланированы под студии и городские таунхаусы с отдельным входом. Формат лофтов в Studio#8 позволяет объединить жилое и творческое пространство: на первом этаже могут быть обустроены рабочие места, а на втором и третьем этажах - студии для жизни.
Еще один очень яркий проект - Clerkenwell House loft-style apartments – это лофт-комплекс в Хамовниках, выполненный в английском стиле. В проекте представлено более 50 лофтов, в том числе двухуровневые, с отдельным входом и с мансардами, высота которых достигает 6,5 метров. В Clerkenwell House воссоздан дух «английского клуба» и неповторимый стиль лондонских улиц.
Наконец, «Кадашевские Палаты» - клубный лофт-проект, результат бережной реновации одного из старейших зданий в московском районе Замоскворечье. В «Кадашевских Палатах» располагаются всего 25 лофтов, в том числе двух- и трехуровневые, с отдельным входом, а также эксклюзивные мансарды. Из лофт-комплекса открываются виды на Третьяковскую галерею, Кремль, Храм иконы Божьей матери.
Каков портрет покупателя лофта? Кому от лофта лучше отказаться в пользу традиционного жилья?
Исторически лофты предназначались людям творческих профессий, но сказать, что этот формат сегодня ориентирован исключительно на креативную аудиторию, нельзя. Лофты покупают люди, которые ценят историю, но при этом следуют современным тенденциям и хотят жить в оригинальном и функциональном пространстве. То есть буквально за последний год «портрет» типичного потребителя этого формата размылся. Среди наших клиентов есть и так называемые «креативщики», и бизнесмены, и студенты, и даже сотрудники госструктур.
Не стоит покупать лофты тем, кто к ним безразличен. Дело в том, что лофт – это не просто интересный формат недвижимости, но еще и особый стиль жизни, и даже состояние души. Если у человека нет этого понимания, лучше приобрести что-то другое.
Каковы особенности планировки лофтов? Это квартиры со свободной планировкой или есть какие-то готовые решения?
По умолчанию лофты имеют свободную планировку, которая позволяет их обитателям в полной мере реализовать свои самые смелые дизайнерские идеи. Кроме того, сегодня в продаже есть лофты с очень нестандартными решениями – например, двухуровневые, с антресолями, террасами, отдельным входом. Покупая такой объект, человек, по сути, получает возможность создать по-настоящему уникальное пространство для жизни и/или работы.
Лофты продаются уже с внутренней отделкой или только стены? Есть ли проекты, где уже установлена мебель?
Мы реализуем лофты в состоянии под отделку, следуя потребительским предпочтениям. Истинные любители лофтов – это люди с ярко выраженной индивидуальностью, им сложно, да и не нужно навязывать какие-то готовые решения. В принципе, отделка лофта – процесс несложный, он не требует больших временных и финансовых вложений, и поэтому его целесообразнее доверить самим покупателям. При этом мы во всех своих объектах обязательно делаем шоу-румы, чтобы клиенты видели, каким стильным и комфортным может стать приобретаемый объект.
Каковы, на ваш взгляд, перспективы данного сегмента рынка? Произойдут ли какие-то изменения?
Я уверен, что лофт-формат продолжит свое победное шествие по Москве и в 2014, и в последующие годы. Это не скоротечная мода, а устойчивый тренд. Лофт-комплексы вызывают огромный интерес у аудитории как здания с историей, нетиповые проекты, обладающие полным набором современных коммуникаций и приспособленные для нормальной жизни и работы. В Америке лофт-сегмент успешно существует уже в течение почти 90 лет, и я не вижу причин для замедления его развития в России.
Дата публикации 02 апреля 2014
