Генеральный директор компании «НДВ-Недвижимость» Александр Хрусталев##

Сегодня в Подмосковье активно строят новое жилье. Особый всплеск девелоперской активности наблюдается на территориях «Новой Москвы». О том, как переизбыток новостроек может отразиться на рынке недвижимости Москвы и Подмосковья уже этой осенью, Novostroy-M рассказал генеральный директор компании «НДВ-Недвижимость» Александр Хрусталев.

Александр Анатольевич, насколько активно сейчас идет строительство в Подмосковье по сравнению с прошлым годом?

Наши прогнозы относительно Подмосковья далеко не радужные. Еще более двух месяцев назад я говорил о возможном грядущем перегреве рынка. Стараниями девелоперов в этом регионе выводится чересчур много инвестиционных проектов, и перенасыщение уже явно ощущается в некоторых районах Московской области. Такая политика как бездумный выброс проектов на рынок чревата большими неприятностями. Предложение превысит спрос, причем в разы, и ряд объектов вместо того, чтобы подрасти в цене, рискует упасть в своей стоимости. За этим последует стагнация на рынке Московской области и приостановка некоторых строек. Многие оптимистично полагают, что если рынок ожил, то можно продавать объемы без проблем. Но это не так. Сейчас работает отложенный спрос, нужно реально оценивать возможности рынка, а они не безграничны. К тому же, экономического чуда в России не бывает.

Какие районы Подмосковья застраиваются наиболее плотно? Почему именно они?

Наиболее плотно сейчас застраивается западное и юго-западное направление. Впрочем, остальные направления тоже не далеко ушли. Переполнены предложением Красногорск, Балашиха и Люберцы. Стоит подчеркнуть, «Новую Москву» вполне может ожидать пессимистический сценарий развития событий, так как на присоединяемой территории и близлежащих в ней районах выводится предложение, значительное по своим масштабам. Всего на ближайшие 3 года, по оценкам компании «НДВ-Недвижимость», заявлено проектов общей площадью более 50 млн кв.м. Причем основная масса заявленных проектов – масштабные жилые комплексы площадью от 100 000 кв. м., для строительства которых необходим стабильно высокий поток денежных средств.

Каково сегодня соотношение спроса и предложения в Подмосковье?

В нескольких районах Московской области отмечается превышение предложения над спросом (уже в 3-4 раза), и этот разрыв  будет увеличиваться и дальше. По моим прогнозам, последствия перенасыщения рынка будут ощущаться уже в сентябре-октябре, и более отчетливо к концу этого года. Предложение будет больше, чем спрос уже в 5-6 раз.

Каким соотношение спроса и предложения должно оставаться для гармоничного развития рынка недвижимости?

Разумеется, предложение и спрос должны быть сбалансированы. Для стабильного развития рынка недвижимости не должно быть сильных перекосов в ту или иную сторону, допускаются лишь незначительные колебания.

Успевает ли развитие транспортной инфраструктуры за появлением новых мини-городов в Подмосковье?

На данный момент эта проблема не ощущается столь остро. Это связано с тем, что жилые комплексы, возводимые в рамках комплексной застройки, еще, в основном, находятся в стадии строительства. Когда люди заселятся в приобретенное жилье, логично ожидать негативных последствий, связанных с увеличением нагрузки на существующую транспортную инфраструктуру.

Насколько сильно упадут цены на жилье в новостройках? Коснется ли это всего Подмосковья или отдельных районов?

Предполагаю, что по ряду проектов цены могут упасть до 25%. Особенно сильно это коснется наиболее перегруженных районов. И еще неизвестно, какой сюрприз рынку готовит проект-утопия под названием «Новая Москва».

Чем это обернется для рынка недвижимости? Он станет более доступен покупателю или активизируются лишь инвесторы-спекулянты? Какие последствия ожидают застройщиков?

Последствия могут быть печальными. Объекты, которые могут быть востребованы только в краткосрочной перспективе, далее рискуют оказаться проблемными. Новая волна кризиса, «замороженные стройки» - все это может привести к появлению значительного числа «обманутых дольщиков».

Каким Вы видите выход из сложившейся ситуации?

Выход из ситуации такой: вывод проектов на рынок нужно производить с учетом развития конкурентной среды, следует сдерживать свои «аппетиты» и брать на реализацию только продуманные проекты. А то есть такие компании, которые набирают объекты с интервалом в километр при ограниченной емкости местного рынка. Я не устану повторять, что компании должны реально оценивать свои возможности и отвечать за свои действия перед застройщиками, девелоперами и клиентами. Увы, большинство риэлторов берут на реализацию конкурирующие проекты, не гарантируя выполнение плана продаж. Что касается «НДВ-Недвижимость», мы ведем осторожную политику, сдерживаем несколько миллионов из своих объемов. Не хотим подводить девелоперов и давать необдуманных обещаний.

Что бы Вы посоветовали сейчас покупателям квартир в новостройках?

Главный совет - смотреть на пул участников проекта, на присутствие компаний с высокой репутацией. «НДВ-Недвижимость», например, тщательно подходит к выбору партнеров, ведь мы дорожим своей репутацией и нам важно долгосрочное сотрудничество с нашими клиентами.

А какой совет дали бы застройщикам?

Застройщикам советую заключать договоры с риэлторами с графиком продаж и ответственной реализацией. Не принимать экономически нецелесообразных решений, проводить антикризисные мероприятия, и, конечно же, ориентироваться на потребности клиента. Давайте вместе формировать цивилизованный рынок недвижимости.