Александр Хрусталев, председатель совета директоров группы «НДВ», рассказал порталу Novostroy-M.ru о том, каким на рынке новостроек Москвы и Подмосковья был 2015 год и чего стоит ждать в следующем году. Своими мыслями он поделился в ходе конференции «Рынок недвижимости – 2016. Астрологические прогнозы и космические перспективы», которую Московский Бизнес Клуб проводил в планетарии.
Александр, подтвердились ли ваши ожидания относительно того, каким будет 2015 год на рынке недвижимости?
В начале года я говорил, что спрос на жилье упадет минимум на 20%. Собственно, так и произошло – 25-30% падение есть. Думаю, декабрь поправит ситуацию – интерес к недвижимости подрастет. Сейчас есть некий отложенный спрос, и он «выстрелит», как только мы увидим какие-либо политические изменения. Причем речь идет не столько о событиях вокруг Украины или Сирии, сколько о «потеплении» в отношениях между Россией и Западом. Это придаст импульс рынку недвижимости, поможет увеличить спрос, потому что в «обескровленную» экономику будут приходить длинные деньги. 2016 год будет годом перемен, иначе и быть не может. Самое главное, что вопреки пессимистичным прогнозам апокалипсиса не произошло.
Но дно, о котором вы говорили в апреле, оно действительно было, и мы его пережили?
Абсолютно в этом уверен, дно мы прошли. Причем тогда дно было и политическое, и психологическое.
Чего ждать в 2016 году?
Дальнейшее развитие рынка стоит привязывать к ценам на нефть и позиции рубля. При увеличении стоимости барреля и укреплении национальной валюты продажи в новостройках не будут падать.
Вообще отмечу, что сейчас строительным компаниям развиваться очень сложно. У всех наших крупных девелоперов в себестоимости заложено 35 тыс. рублей за квадратный метр и еще 20 тыс. рублей – на кредиты и прочие обязательства. Таким образом, выживать будут маленькие и средние компании, имеющие некий средний бюджет на ближайшие 3-5 лет. Их главное преимущество – маневренность. У крупных компаний, как правило, сформированы кредиты на 5-10 лет. Прогнозировать, что будет в то время, невозможно, ясно одно – рынок будет другим.
А импортозамещение, о котором так много говорят в этом году, оно уже работает?
Да, оно действительно работает. Причем если раньше у нас было 60-70% импортных товаров, особенно комплектующих по отделке, то сейчас их доля всего 15-20%. Российские материалы активно применяются и в массовом сегменте, и в высокобюджетном.
Качество строительства при этом не пострадало?
Нормальное качество. Мы уже научились все делать сами, у нас работают современные заводы, оснащенные производственными линиями. Поэтому не нужно покупать товары за границей. У нас выпускается та же запорная арматура, а еще стекло, различные комплектующие, краски и т.д. Мы освоили современные технологии, научились строить высотные дома, закупили краны, бетононасосы и т.д. Конечно, еще есть куда двигаться, но мы уже готовы автономно работать. Если и нужно что-то дозакупать, то этих материалов в структуре строительства уже минимум. В целом, без импортозамещения, цена квадратного метра была бы совершенной другой.
В связи с конфликтом между Турцией и Россией некоторые строительные компании сейчас будут испытывать трудности. А как это повлияет на рынок в целом?
У нас тоже в некоторых проектах работали турки, причем очень хорошо, никаких вопросов к ним не возникало. Однако они очень сильно были привязаны к доллару. Сейчас проекты, над которыми работали турецкие компании, отдают российским. Компании получают подряд за подрядом, причем речь идет о крупных проектах, которые финансируют серьезные банки. Это дополнительные рабочие места и денежные средства, которые будут оставаться в нашей экономке. В какой-то мере уход таких компаний – благо. По сути, те организации, которые когда-то потеряли рынок из-за турецких строителей, сейчас смогут укрепить свои позиции. Турки потеряли в Москве очень большой рынок.
В своем выступлении на конференции вы сказали про банковское лобби, что в будущем крупными девелоперами станут банки. Мы недавно писали про то, что в Московском регионе подавляющее большинство компаний берут кредиты на свои проекты. Так может и нет никакого лобби, а у девелоперов просто нет денег строить?
Результаты лоббирования интересов банков мы увидим в ближайшие 3 года. Это небыстрый процесс. Банкам необходим финансовый поток, а вместе с ним и свои девелоперские структуры, которые буду хранить эти средства у себя. Таким образом, банки обеспечивают себе денежный оборот, который позволяет демонстрировать высокие показатели перед Центробанком. Стройка на 500 тыс. квадратных метров, которая будет вестись в течение 3 лет, обеспечит дополнительные 15-20 млрд рублей ежегодно. Если банк имеет региональные отделения, то он и там «подкредитует» компании. Стройка всегда сопряжена с большой денежной массой, поэтому девелопмент очень выгоден для банков.
После того, как рынок будет взят под контроль, в руках банков будет сосредоточено 70-80% объектов (сейчас уже более 50%). Они проведут переговоры, отсекут «мелочевку». Строить самостоятельно девелоперам разрешат только домики общей площадью 50-70 тыс. квадратных метров. Но вот проект на миллионы квадратных метров придется согласовывать в банке и реализовывать с его участием.
Выводить на рынок новые проекты в сложившейся ситуации рискованно?
У девелоперов выхода нет. Все, кто вложились в площадки, выходят на рынок и будут продолжать это в дальнейшем. Мы видим, что сейчас происходит затоваривание рынка. В 2015 году вышло 8 млн квадратных метров только в Москве, в следующем ожидается еще 8-10 млн «квадратов». Сложно представить, где взять столько покупателей. Я думаю, наиболее серьезные проблемы в этом плане будут в Московской области.
Вы сегодня также сказали, что состоите в рабочей группе Минстроя, где в том числе сейчас обсуждается инициатива отмены инсоляции в новостройках. Как это повлияет на рынок жилой недвижимости?
В жилых проектах подобная мера позволит создавать любое количество квартир, вне зависимости от того, как дом расположен относительно сторон света. Проектировать помещения можно будет, исходя из их функциональности и удобства. Норма, придуманная когда-то, осталась только в России. Во всех странах уже давно строят без нее: если есть такая практика, то зачем заново изобретать велосипед.
Читайте также:
Новогодние скидки и подарки в новостройках: где выгодно купить квартиру
Дата публикации 09 декабря 2015
