Обзор рынка элитных новостроек за I квартал 2013 года

По данным аналитиков компании IntermarkSavills, на 13% больше элитных квартир куплено на первичном рынке в I квартале 2013 года по сравнению с аналогичным прошлогодним периодом. При этом денежный оборот данного сегмента рынка за истекший квартал превысил $300 млн.

«Основные причины растущего спроса на элитное жилье – обширное и разнообразное предложение, а так же хорошие инвестиционные перспективы на элитное жилье. Кроме того, в активизацию спроса вносят вклад и ограничения по владению зарубежной недвижимостью для российских чиновников. А ситуация на Кипре вселяет уверенность в дальнейшее повышение интереса к дорогой недвижимости в Москве и Подмосковье со стороны инвесторов, выводящих свои капиталы из оффшорных зон», - Дмитрий Халин, управляющий партнер компании IntermarkSavills.

Арбат, Патриаршие пруды и Хамовники – адреса новых элитных новостроек

В I квартале 2013 года в первичную продажу, как и годом ранее, вышли 3 новых жилых проекта премиум-класса:

- Булгаков (Патриаршие пруды, 12 квартир);

- Turandot Residences (Арбат, 35 апартаментов);

- Grand Deluxe на Плющихе (Хамовники, 134 квартиры).

В течение первого квартала первичная реализация была завершена в одном проекте. Таким образом, по состоянию на конец марта первичные продажи имели место в 40 жилых и апартаментных комплексах (без учета апартаментов ММДЦ Москва-Сити). В совокупности в них запроектировано 3245 квартир и апартаментов (более 530 тыс. кв.м).

Элитные новостройки преимущественно сосредоточены в западной части ЦАО г. Москвы. Более половины всех возводимых домов и комплексов находится в Хамовниках. В отдельных районах, например в Басманном, представлено всего по одному проекту. По сравнению с началом прошлого года география элитного строительства несколько изменилась. Так, на Арбате по состоянию на конец марта 2013 г. ведется первичная реализация 5 домов, тогда как годом ранее (первый квартал 2012 г.) в продаже было всего 2 дома. Таким образом, район Арбата вновь как и в середине 1990-х годов начинает играть заметную роль в структуре предложения премиального жилья. Отличительной чертой Арбата является существенный объем предложения новостроек с выполненной внутренней отделкой.

Анализируя анонсируемые проекты, становится очевидным, что именно Арбат и Хамовники, в первую очередь, будут радовать покупателей дорогих квартир и в ближайшие 2-3 года. Немаловажно, что новостройки в представленных районах будут находиться на разных стадиях строительной готовности, что увеличивает свободу выбору покупателей и ведет к росту числа заключаемых сделок.

Предложение: возрождение Арбата

По оценкам IntermarkSavills, по состоянию на конец марта 2013 года объем первичного предложения городского жилья премиум-класса в г. Москве (без учета ММДЦ Москва-Сити) составил около 1,2 тыс. квартир и апартаментов (суммарно 210 тыс. кв.м). Апартаменты в настоящий момент занимают порядка 25% всего объема предложения в элитных новостройках.

В последние годы мы отмечаем тенденцию роста объемов первичного предложения в самом начале года, что связано с выходом в продажи новых домов. И этот год не стал исключением - на рынок вышло около 180 квартир в новых объектах. Однако уже к концу марта, благодаря большому числу закрытых сделок и секвестрованию выставленных на продажу объемов застройщиками, уровень предложения к концу квартала вернулся к декабрьской отметке.

Если рассматривать подробно текущую территориальную структуру предложения, то в ней можно отметить две тенденции по сравнению с прошлым годом. Во-первых, некоторое снижение доли традиционных районов-лидеров (Хамовники и Тверской район) и, во-вторых, растущую роль Арбата. Предложение всех трех районов достаточно разнообразно и значительно отличается друг от друга по масштабу. Так, если на Арбате представлены в основном небольшие дома (на 50-70 квартир) с классическими фасадами, Хамовники застраиваются целыми кварталами с собственной инфраструктурой. Вместе с тем в плане бюджета сделок предложения Хамовники, Тверской район и Арбат достаточны схожи. В среднем, конечная стоимость покупки квартиры составляет $2-3 млн.

Заметным событием для рынка стал выход в продажи нового клубного дома на Патриарших прудах. В доме «Булгаков» (Б. Козихинский пер., 25) всего 12 квартир, площадью от 150 до 340 кв. м, в том числе уникальная 2-х уровневая квартира с террасой на 1 и 2 этажах, а так же великолепный пентхаус на верхнем этаже. С учетом того, что новые дома на Патриарших появляются не чаще, чем раз в 2-3 года, «Булгаков» несомненно будет с интересом встречен целевой аудиторией.

Спрос: максимальный интерес к построенным домам

За первый квартал 2013 года по оценкам IntermarkSavills фактическая емкость первичного рынка городского жилья премиум-класса составила 122 заключенных сделки (18,4 тыс. кв. м), что на 13% выше показателя 2012 года. В денежном эквиваленте уровень спроса первого квартала текущего года превзошел прошлогодний показатель на 27% (317 млн против $250 млн в первом квартале 2012 года).

Таким образом, среднемесячный темп продаж в столичных новостройках премиум-класса по итогам первого квартала 2013 года – около 40 сделок в месяц. Порядка 15% всех сделок пришлось на апартаментные комплексы. Заметно отличаются средние площади покупки апартаментов и квартир – разница составляет порядка 27% (120 и 152 кв.м соответственно). Такое различие объяснимо целевой аудиторией двух продуктов. Апартаменты – это, прежде всего, точка присутствия в центре города, поэтому местоположение – это ключевой фактор для покупателей, которыми чаще всего выступают владельцы бизнеса или топ-менеджмент. Традиционные квартиры приобретаются преимущественно семьями. Несколько спален, детская – все это требует гораздо большей общей площади.

В территориальной структуре спроса за счет большого количества предложений лидером остается район Хамовники (включая Остоженку) – чуть менее половины всех квартир в первом квартале текущего года покупали в этом районе. Каждая четвертая сделка по итогам квартала заключалась на Арбате.

Интересно, что в первом квартале 2013 года продолжилась тенденция прошлого года. Рынок заметно дорожает. Число высокобюджетных сделок по сравнению с началом прошлого года значительно выросло. Так, если годом ранее только каждая пятая квартира обошлась покупателям более чем за $3 млн, то в начале текущего года - уже каждая третья. Сейчас, когда у лидеров спроса 2012 года сокращается ассортимент предложения квартир в продаже, а большинство новых проектов еще не успело выйти на активные стадии стройки, покупатели присматривают более дорогие, но практически безрисковые варианты (например, активно раскупались готовые дома в Замоскворечье и на Арбате).

Цены: выше спрос – цены в рост

По состоянию на конец марта 2013 года средневзвешенная долларовая цена предложения на первичном рынке городского жилья премиум-класса достигла 19 660 $/кв.м. Таким образом, прирост за последний квартал составил 5%. Такая уверенная динамика имела место в посткризисном 2010 году в самом начале восстановления рынка (тогда средневзвешенная цена предложения за три месяца приросла на 6%). Что интересно, объемы текущего предложения соответствуют объему рынка 2010 года, хотя макроэкономический фон в целом другой.

В начале 2013 года курсовые колебания не оказывали существенного воздействия на средневзвешенную цену предложения (курс американской валюты оставался стабильным без ярко выраженных краткосрочных трендов). Если говорить об основных факторах роста, то это, во-первых, появление новых предложений выше средней цены рынка и, во-вторых, повышение цен в отдельных проектах. В обоих случаях имеет место оправданная уверенность застройщиков в востребованности предлагаемого продукта. Причем основные драйверы роста цен – это крупные проекты, экономика которых требует постоянного мониторинга эффективности ценообразования и как следствие пересмотра ценовых политик в ответ на конъюнктуру. В настоящий момент цены порядка 55% квартир и апартаментов зафиксированы в долларах США, в большинстве же крупных проектов (на них приходятся оставшиеся 45% предложения) цены номинированы в российских рублях.

Наиболее дорогостоящие предложения традиционно представлены на Остоженке. Благодаря постоянной заинтересованности покупателей в этом районе с устоявшейся высококлассной застройкой, максимальная цена по состоянию на март 2013 г. превышает 63 000 $/кв.м. Причем и минимальная цена для Остоженки является одной из самых высоких на рынке, уступая только минимальной цене на Патриарших прудах.