Новостройки Красногорска: расположение, готовность, комнатность

Компания «МЦБН Новостройки» подготовила обзор новостроек Красногорска. Из 14 самых крупных новостроек, которые были охвачены в исследовании, один жилой комплекс сдан, девять будут сданы в 2014 году и пять – в 2015-м. При этом только три комплекса находятся на высокой стадии готовности, то есть построены более чем на 80%.

Расположение жилых комплексов на карте

Транспортная доступность жилых комплексов

Информация о типах объектов и их готовности

Схемы продаж, комиссии продавцов

Размер дополнительной комиссии продавца

Площадь и стоимость квартир

1-комнатные квартиры, ранжированные по цене за квадратный метр

2-комнатные квартиры, ранжированные по цене за квадратный метр

3-комнатные квартиры, ранжированные по цене за квадратный метр

Минимальная площадь квартир, имеющихся в наличии

Анализ рынка города Красногорска. Итоги

Готовность объектов

Компанией «МЦБН» были исследованы 14 самых крупных и известных новостроек города Красногорска.

В 2014 году будут сдаваться 9 из них, но только 3 жилых комплекса находятся на высокой стадии строительства, то есть готовность более 80%. Срок сдачи остальных 4 объектов задекларирован на 2015 год, поэтому их текущая готовность от 10% до 20%.

5 жилых комплексов сдают корпуса несколькими очередями.

Условия продаж

При покупке квартиры в каждой из 11 новостроек Красногорска  оформляется договор долевого участия (ДДУ), регулирующийся Федеральным Законом 214-ФЗ, в остальных комплексах схема продаж – ЖСК и ДКП.

Больше половины компаний, продающих жилье в Красногорске взимают комиссию (не включенную в цену квартиры) за бронирование/резервирование квартиры и/или оформление документов, размер которой варьируется от 20 тысяч рублей до 178 тысяч рублей, таким образом, комиссия продавцов может доходить до 2,5% от стоимости квартиры.

В подавляющем большинстве жилых комплексов продажи осуществляются с помощью ипотеки. Банками-партнерами чаще всего выступают «Сбербанк России», банк «Возрождение» и «ВТБ24».

Характеристики ЖК

В Красногорске застройщики отдают предпочтение монолитным домам, панельный жилой комплекс только один, ЖК «Прибрежный».

Если говорить о высотности, то 10 типовых новостроек  – 17-25-этажные (высотные), «Опалиха О2» и «Земледелец» – 6-9 этажные (средневысотные), а 2 жилых комплекса имеют нестандартную для Красногорска этажность – это 45-этажный «ART» от концерна «КРОСТ» и 4-8-этажный элитный жилой комплекс «Парк Рублево».

Говоря о виде застройки, можно отметить, что она преимущественно комплексная, точечных внутриквартальных объектов всего 5 – это жилые комплексы: «Красногорские ключи», «Южное Красногорье», «Земледелец» и «Южный» и Red Hills.

8 проектов имеют подземную парковку, наземный закрытый паркинг есть у 3 жилых комплексов.

Необходимо также отметить нежелание застройщиков сдавать новостройки с отделкой. По мнению компании «МЦБН» это связано с высокой стоимостью квадратного метра в Красногорске, которая приближается к пределу покупательной способности. Несмотря на высокий спрос на квартиры по текущим ценам, застройщики не хотят сдавать новостройки с отделкой, так как она увеличивает стоимость квартиры (от 6 тыс. руб. до 12 тыс. руб. за кв. м) и срок сдачи объекта до полугода. Тем не менее, по опросу «МЦБН» среди покупателей первичного жилья в Красногорске, более 70% из них хотели бы приобрести квартиру с отделкой.

Транспортная доступность

Главная подъездная магистраль города – Волоколамское шоссе, на котором расположено 11 новостроек. Уже сейчас, чтобы проехать на машине 10 км от МКАДа до Опалихи в 18-19 вечера, необходимо потратить 40 минут. Это говорит о том, что Волоколамское шоссе испытывает большие трудности, и в будущем пропускная способность дорог в Красногорске будет только ухудшаться. Находящееся на реконструкции Новорижское шоссе частично будет сдано в 2014 году и те дома, для которых оно является подъездной магистралью, расположены в лучшей доступности. Тем не менее транспортную ситуацию в городе сложно назвать удовлетворительной. Наличие трех ж/д станций: Павшино, Красногорская и Опалиха практически никак не влияет на ситуацию.

Стоимость и площадь квартир

Уровень цен на недвижимость в Красногорске в 2013 году вырос в среднем на 1,6%, также увеличивается и темп застройки. Разброс цен на недвижимость достаточно широкий. Самую дешевую квартиру площадью 28,3 кв. м можно купить за 2 578 000 рублей в ЖК «Молодежный lll», а самую дорогую трехкомнатную квартиру 122 кв. м в ЖК «Ильинский парк» за 12 500 000 рублей. Особняком стоит жилой комплекс элитного типа «Парк Рублево», который компания «МЦБН» посчитала нужным включить в общий список, несмотря на характерные отличия от других объектов – стоимость трехкомнатной квартиры в ЖК на начальном этапе строительства достигает 24 872 000 рублей за 121 кв. м.

Минимальная цена квадратного метра квартиры в новостройке – 74 766 руб/кв. м в ЖК Red Hills, и если рассматривать двух- и трехкомнатные квартиры, то Red Hills также занимает лидирующие позиции среди «двушек» – 76 605 руб/кв. м , а среди «трешек» первое место занимает «Южное Красногорье» –  66 299 руб/кв. м.

Средняя минимальная  стоимость однокомнатной квартиры в новостройках Красногорска – 3 664 574 рубля, двухкомнатной – 5 735 775 рублей, трехкомнатной  – 7 233 320 рублей. 
Площади квартир в Красногорске:  1-комнатные от 26,9 кв. м до 58,29 кв. м, 2-комнатные от 37,4 кв. м до 96,4 кв. м, 3-комнатные от 42,1 кв. м до 131,8 кв. м.

Девелоперы предпочитают выпускать квартиры малого метража, например, 1-комнатные квартиры от 33 до 45 кв. м. Показателен объект ART , в котором продаются 3-комнатные квартиры площадью 42-44 кв. м. Это говорит о желании девелопера получать максимальный доход при высокой стоимости квадратного метра – 113 000 рублей, что больше средней стоимости квадратного метра «трешек» на 39% и при низкой общей стоимости квартиры – 4 841 500 рублей, что меньше средней на 33%. Таким образом, застройщики, предлагающие квартиры большего метража, стараются уменьшать цену квадратного метра, чтобы общая стоимость квартиры оставалась конкурентоспособной на рынке.
 
Рекомендации девелоперам

• Стоимость – исходя из аналогов, присутствующих на рынке, можно сделать вывод о том, что оптимальная средняя стоимость квартир в будущем жилом комплексе должна составлять от 84 тыс. руб. за 1 кв. м на начальной стадии продаж. Для успешного старта продаж целесообразнее выставить квартиры по цене не более 72 тыс. за 1 кв. метр.
• Схема продажи – только ДДУ.
• Планировки квартир:
o 30% - 1-комн. квартиры площадью от 35 до 45 кв. м
o 40% - 2-комн. квартиры площадью от 55 до 70 кв. м
o 15% - студии площадью от 27 до 35 кв. м
o 15% - 3-комн. квартиры площадью от 75 до 85 кв. м.
• Технология строительства – монолит-кирпич, либо монолит.
• Позиционирование – доступный бизнес-класс.
• Опции:
o наличие подземной автостоянки, желательно с коэффициентом 1 машино-место на 1 квартиру
o ипотека на ранних стадиях строительства
o минимизация пространства балконов (не более 5 кв. м)
o современная архитектура
o панорамные окна
o лифты иностранного производства
o огороженная территория
o улучшенная отделка МОП
o Возможность выполнения отделки квартир.