15 января 2014

Новостройки Красногорска: расположение, готовность, комнатность

Компания «МЦБН Новостройки» подготовила обзор новостроек Красногорска. Из 14 самых крупных новостроек, которые были охвачены в исследовании, один жилой комплекс сдан, девять будут сданы в 2014 году и пять – в 2015-м. При этом только три комплекса находятся на высокой стадии готовности, то есть построены более чем на 80%.

Расположение жилых комплексов на карте

Расположение ЖК Красногорска на карте

Транспортная доступность жилых комплексов

Название Подъездная магистраль Адрес Расстояние от МКАД Время в пути до МКАД c 18:00
«Молодежный ӏӏ» Волоколамское ш. ул. Центральная 3,5 км 16 мин.
«Молодежный ӏӏӏ» Волоколамское ш. ул. Центральная 3,5 км 16 мин.
Art Волоколамское ш. ул. Центральная 2 км 18 мин.
«Красногорские ключи» Волоколамское ш. ул. Вокзальная, район дома №8 4 км 22 мин.
«Южное Красногорье» Чернево -2 Волоколамское ш. ул. Южная 8 км 34 мин.
«Спасский мост» Волоколамское ш. ул. Спасская, д.1 2 км 6 мин.
«Земледелец» Волоколамское ш. ул. Вилора Трифонова, д.9 8 км 39 мин.
«Прибрежный» Волоколамское ш. мкр. Прибрежный-1 1 км 11 мин.
Red Hills Волоколамское ш. ул. Жуковского, вл. 9 5,5 км 25 мин.
«Южный» Новорижское ш. ул. Заводская, корп. 31 3 км 15 мин.
«Ильинский парк» Новорижское ш. Ильинское шоссе, д.14, 16, 18 3 км 15 мин.
«Изумрудные холмы» Волоколамское ш. ул. Анинская 9 км 40 мин.
«Опалиха O2» Волоколамское ш. ул. Геологов 10 км 45 мин.
«Парк Рублево» 4-я Мякиниская ул. п/о Красногорск-4, 65 км МКАД, ЖОК «Рублево» 1 км 3 мин.

Время, затраченное на то, чтобы доехать от МКАД до ЖК

Удаленность ЖК от МКАД, км

Информация о типах объектов и их готовности

Название Тип дома Кол-во корпусов (всего) Кол-во этажей Вид паркинга, кол-во мест Готовность Сдача ГК
«Молодежный ӏӏ» Монолитно-кирпичный 1 25 Наземная стоянка 95% 1 кв. 2014 г.
«Молодежный ӏӏӏ» Монолитно-кирпичный 1 25 Подземный паркинг, 1000; наземная стоянка, 41 10% 3 кв. 2015г.
ART Монолитно-кирпичный 4 45 Подземный паркинг 1 этаж 2,4 корп. – 95%; 1,3 корп. – 30% 4 кв. 2013г. – 4 кв. 2014г.
«Красногорские ключи» Монолитный 1 25 Наземный многоэтажный паркинг и гостевая парковка 60% 4 кв. 2014 г.
«Южное Красногорье» Чернево -2 Монолитно-кирпичный 1 25 Подземный паркинг, 616; гостевые парковки 70% 1 кв. 2014 г.
«Спасский мост» Монолитный 11 17-29 Подземный паркинг, 247; гостевые парковки 5, 6 корп. – 95%; 1, 3 корп. – 20% 4 кв. 2013 г. – 4 кв. 2015 г.
«Земледелец» Монолитно-кирпичный 1 6-9 Подземный паркинг и гостевые парковки 20% 4 кв. 2014г.
«Прибрежный» Панельный 4 25 Наземная стоянка 1 корп. – 80%; 4 корп. – 40% 4 кв. 2013г. – 1 кв. 2014 г.
Red Hills Монолитный 1 25 Двухуровневый закрытый гаражный комплекс, 157 30% 4 кв. 2014г.
«Южный» Монолитный 1 17-25 Двухуровневый закрытый гаражный комплекс, 150 100% 1 кв. 2014г.
«Ильинский парк» Монолитно-кирпичный 3 19-25 Подземный паркинг, 360 100% сдан
«Изумрудные холмы» Монолитно-кирпичный 13 23-25 Подземный паркинг 10 корп. – 70%; 5, 6 корп. – 20% 2 кв. 2014г. – 1 кв. 2015г.
«Опалиха O2» Монолитно-кирпичный 10 8-9 Наземная стоянка 30% 2 кв. 2014г.
«Парк Рублево» Монолитно-кирпичный 12 4-8 Подземный паркинг под каждым корпусом, 632 10% 4 кв. 2015г.

Вид застройки, тип домостроения

Планируемый срок сдачи ЖК

Схемы продаж, комиссии продавцов

Название Продавец Девелопер Схема продаж Доп. комиссия продавцов
«Молодежный ӏӏ» «МИЦ», «ИНКОМ», «Проектсервис холдинг», Newton «Блиц-Транс» ДДУ 50 тыс. руб.
«Молодежный ӏӏӏ» «МИЦ», «ИНКОМ», «Проектсервис холдинг», Newton «Блиц-Транс» ДДУ 50 тыс.руб.
ART «Крост» «Крост» ДДУ 0%
«Красногорские ключи» «Финансконсалт» «Финансконсалт» ДДУ 0%
«Южное Красногорье» Чернево -2 «Домус финанс» «Солидстройгрупп» ДДУ 20 тыс. руб.
«Спасский мост» «Триумф Градъ», «Проектсервис холдинг», Est-a-Tet, «Мегаполис» «КомСтрин» ДДУ 1,5%
«Земледелец» «Мякининское поречье» «Мякининское поречье» ДДУ 2,5%
«Прибрежный» «Бэсткон», «ДК Мегополис», «МИК-Инвест», «Олимп» «Бэсткон» ЖСК 0%
Red Hills «МЦБН» «Мосстроймеханизация-5» ДДУ 25 тыс.руб
«Южный» «МЦБН» «Мосстроймеханизация-5» ДДУ 25 тыс.руб
«Ильинский парк» «Славянская» «Славянская» ДКП 0%
«Изумрудные холмы» «Эталон Инвест» «Затонское» ЖСК 20 тыс.руб – 1 комн.; 1% – 2 комн.; 2% – 3 комн; +40 тыс.руб
«Опалиха O2» Urban Group «Кримсон» ДДУ 0%
«Парк Рублево» Angel Estate, Bonton Realty, «Стройкомитет», «ОПИН» «ОПИН» ДДУ 0%

Схема продаж, дополнительные комиссии продавцов

Размер дополнительной комиссии продавца

Название Дополнительная комиссия, 1-ком. 45кв. м Дополнительная комиссия, 2-ком. 70 кв. м Дополнительная комиссия, 3-ком. 90 кв. м
ART 0 р. 0 р. 0 р.
«Красногорские ключи» 0 р. 0 р. 0 р.
«Прибрежный» 0 р. 0 р. 0 р.
«Ильинский парк» 0 р. 0 р. 0 р.
«Опалиха O2» 0 р. 0 р. 0 р.
«Парк Рублево» 0 р. 0 р. 0 р.
«Южное Красногорье» Чернево -2 20 000 р. 20 000 р. 20 000 р.
Red Hills 25 000 р. 25 000 р. 25 000 р.
«Южный» 25 000 р. 25 000 р. 25 000 р.
«Молодежный ӏӏ» 50 000 р. 50 000 р. 50 000 р.
«Молодежный ӏӏӏ» 50 000 р. 50 000 р. 50 000 р.
«Спасский мост» 60 000 р. 86 700 р. 113 000 р.
«Изумрудные холмы» 68 000 р. 100 828 р. 146 000 р.
«Земледелец» 95 000 р. 143 500 р. 178 000 р.

 

Площадь и стоимость квартир

1-комнатные квартиры, ранжированные по цене за квадратный метр

Название Min площадь, кв. м Max площадь, кв. м Цена за кв. м, руб. Min стоимость квартиры, руб.
Red Hills 44,95 53,5 74 766 3 500 000
«Молодежный ӏӏӏ» 28,3 58,29 83 000 2 578 000
«Земледелец» 33,3 46,6 84 985 2 830 000
«Южный» 45,4 45,4 92 000 4 140 000
«Опалиха O2» 42,9 42,9 92 800 3 981 120
«Спасский мост» 43,2 46,7 93 984 4 210 483
«Прибрежный» 39,8 40 97 000 4 200 000
«Изумрудные холмы» 26,9 44,1 99 210 2 668 768
«Молодежный ӏӏ» 32,05 44,89 101 600 3 350 000
«Красногорские ключи» 44,3 49,5 105 000 4 651 500
ART 30,1 37,7 110 000 3 344 000
«Ильинский парк» 48,9 51,4 118 600 5 800 000
«Парк Рублево» Квартир нет в продаже

 

2-комнатные квартиры, ранжированные по цене за квадратный метр

Название Min площадь, кв. м Max площадь, кв. м Цена за кв. м, руб. Min стоимость квартиры, руб.
Red Hills 72,45 75 78 000 5 650 000
«Южный» 74,6 74,6 81 350 6 070 000
«Земледелец» 51,1 59 81 996 4 190 000
«Опалиха O2» 51,8 52 85 930 4 451 200
«Изумрудные холмы» 53,6 74,7 86 405 4 631 328
«Молодежный ӏӏӏ» 45,36 60,11 87 000 4 120 320
«Прибрежный» 60,5 92,4 72 186 5 445 000
«Спасский мост» 60,8 92,2 81 400 5 660 723
«Красногорские ключи» 63,5 71,3 95 000 6 032 500
«Ильинский парк» 86,2 96, 4 101 500 6 500 000
«Молодежный ӏӏ» 52,48 55,46 104 000 5 751 200
ART 37,4 65 106 600 4 023 200
«Парк Рублево» 78,6 123,4 180 180 14 594 580
«Южное Красногорье» Чернево-2 Квартир нет в продаже

 

3-комнатные квартиры, ранжированные по цене за квадратный метр

Название Min площадь, кв. м Max площадь, кв. м Цена за кв. м, руб. Min стоимость квартиры, руб.
«Южное Красногорье» Чернево-2 97,2 97,3 66 299 6 444 360
«Прибрежный» 79,8 131 71 500 6 420 000
«Южный» 71,1 108,1 75 000 5 950 000
«Спасский мост» 81,4 92,2 76 912 6 332 000
Red Hills 84,55 86,15 78 000 6 594 000
«Земледелец» 80,3 89 79 203 6 360 000
«Изумрудные холмы» 79,1 93,3 81 177 6 421 152
«Молодежный ӏӏӏ» 45,36 72,67 83 000 4 218 480
«Красногорские ключи» 92,6 94,8 85 000 7 871 000
«Ильинский парк» 122,4 131,8 92 700 11 350 000
«Молодежный ӏӏ» 74,57 92,3 95 000 7 084 150
ART 42,1 44 113 000 4 841 500
«Парк Рублево» 117 166,8 173 316 20 880 288
«Опалиха O2» Квартир нет в продаже

 

Минимальная площадь квартир, имеющихся в наличии

Название 1-ком.
«Изумрудные холмы» 26,9
«Молодежный ӏӏӏ» 28,3
ART 30,1
«Молодежный ӏӏ» 32,05
«Земледелец» 33,3
«Прибрежный» 39,8
«Опалиха O2» 42,9
«Спасский мост» 43,2
«Красногорские ключи» 44,3
Red Hills 44,95
«Южный» 45,4
«Ильинский парк» 48,9
«Парк Рублево» 78,6
«Южное Красногорье» Чернево -2 97,2

 

Название 2-ком.
ART 37,4
«Молодежный ӏӏӏ» 45,36
«Земледелец» 51,1
«Опалиха O2» 51,8
«Молодежный ӏӏ» 52,48
«Изумрудные холмы» 53,6
«Прибрежный» 60,5
«Спасский мост» 60,8
«Красногорские ключи» 63,5
«Red Hills 72,45
«Южный» 74,6
«Парк Рублево» 78,6
«Ильинский парк» 86,2

 

Название 3-ком.
ART 42,1
«Молодежный ӏӏӏ» 45,36
«Южный» 71,1
«Молодежный ӏӏ» 74,57
«Изумрудные холмы» 79,1
«Прибрежный» 79,8
«Земледелец» 80,3
«Спасский мост» 81,4
Red Hills 84,55
«Красногорские ключи» 92,6
«Южное Красногорье» Чернево-2 97,2
«Парк Рублево» 117
«Ильинский парк» 122,4

 

Анализ рынка города Красногорска. Итоги

Готовность объектов

Компанией «МЦБН» были исследованы 14 самых крупных и известных новостроек города Красногорска.

В 2014 году будут сдаваться 9 из них, но только 3 жилых комплекса находятся на высокой стадии строительства, то есть готовность более 80%. Срок сдачи остальных 4 объектов задекларирован на 2015 год, поэтому их текущая готовность от 10% до 20%.

5 жилых комплексов сдают корпуса несколькими очередями.

Условия продаж

При покупке квартиры в каждой из 11 новостроек Красногорска  оформляется договор долевого участия (ДДУ), регулирующийся Федеральным Законом 214-ФЗ, в остальных комплексах схема продаж – ЖСК и ДКП.

Больше половины компаний, продающих жилье в Красногорске взимают комиссию (не включенную в цену квартиры) за бронирование/резервирование квартиры и/или оформление документов, размер которой варьируется от 20 тысяч рублей до 178 тысяч рублей, таким образом, комиссия продавцов может доходить до 2,5% от стоимости квартиры.

В подавляющем большинстве жилых комплексов продажи осуществляются с помощью ипотеки. Банками-партнерами чаще всего выступают «Сбербанк России», банк «Возрождение» и «ВТБ24».

Характеристики ЖК

В Красногорске застройщики отдают предпочтение монолитным домам, панельный жилой комплекс только один, ЖК «Прибрежный».

Если говорить о высотности, то 10 типовых новостроек  – 17-25-этажные (высотные), «Опалиха О2» и «Земледелец» – 6-9 этажные (средневысотные), а 2 жилых комплекса имеют нестандартную для Красногорска этажность – это 45-этажный «ART» от концерна «КРОСТ» и 4-8-этажный элитный жилой комплекс «Парк Рублево».

Говоря о виде застройки, можно отметить, что она преимущественно комплексная, точечных внутриквартальных объектов всего 5 – это жилые комплексы: «Красногорские ключи», «Южное Красногорье», «Земледелец» и «Южный» и Red Hills.

8 проектов имеют подземную парковку, наземный закрытый паркинг есть у 3 жилых комплексов.

Необходимо также отметить нежелание застройщиков сдавать новостройки с отделкой. По мнению компании «МЦБН» это связано с высокой стоимостью квадратного метра в Красногорске, которая приближается к пределу покупательной способности. Несмотря на высокий спрос на квартиры по текущим ценам, застройщики не хотят сдавать новостройки с отделкой, так как она увеличивает стоимость квартиры (от 6 тыс. руб. до 12 тыс. руб. за кв. м) и срок сдачи объекта до полугода. Тем не менее, по опросу «МЦБН» среди покупателей первичного жилья в Красногорске, более 70% из них хотели бы приобрести квартиру с отделкой.

Транспортная доступность

Главная подъездная магистраль города – Волоколамское шоссе, на котором расположено 11 новостроек. Уже сейчас, чтобы проехать на машине 10 км от МКАДа до Опалихи в 18-19 вечера, необходимо потратить 40 минут. Это говорит о том, что Волоколамское шоссе испытывает большие трудности, и в будущем пропускная способность дорог в Красногорске будет только ухудшаться. Находящееся на реконструкции Новорижское шоссе частично будет сдано в 2014 году и те дома, для которых оно является подъездной магистралью, расположены в лучшей доступности. Тем не менее транспортную ситуацию в городе сложно назвать удовлетворительной. Наличие трех ж/д станций: Павшино, Красногорская и Опалиха практически никак не влияет на ситуацию.

Стоимость и площадь квартир

Уровень цен на недвижимость в Красногорске в 2013 году вырос в среднем на 1,6%, также увеличивается и темп застройки. Разброс цен на недвижимость достаточно широкий. Самую дешевую квартиру площадью 28,3 кв. м можно купить за 2 578 000 рублей в ЖК «Молодежный lll», а самую дорогую трехкомнатную квартиру 122 кв. м в ЖК «Ильинский парк» за 12 500 000 рублей. Особняком стоит жилой комплекс элитного типа «Парк Рублево», который компания «МЦБН» посчитала нужным включить в общий список, несмотря на характерные отличия от других объектов – стоимость трехкомнатной квартиры в ЖК на начальном этапе строительства достигает 24 872 000 рублей за 121 кв. м.

Минимальная цена квадратного метра квартиры в новостройке – 74 766 руб/кв. м в ЖК Red Hills, и если рассматривать двух- и трехкомнатные квартиры, то Red Hills также занимает лидирующие позиции среди «двушек» – 76 605 руб/кв. м , а среди «трешек» первое место занимает «Южное Красногорье» –  66 299 руб/кв. м.

Средняя минимальная  стоимость однокомнатной квартиры в новостройках Красногорска – 3 664 574 рубля, двухкомнатной – 5 735 775 рублей, трехкомнатной  – 7 233 320 рублей. 
Площади квартир в Красногорске:  1-комнатные от 26,9 кв. м до 58,29 кв. м, 2-комнатные от 37,4 кв. м до 96,4 кв. м, 3-комнатные от 42,1 кв. м до 131,8 кв. м.

Девелоперы предпочитают выпускать квартиры малого метража, например, 1-комнатные квартиры от 33 до 45 кв. м. Показателен объект ART , в котором продаются 3-комнатные квартиры площадью 42-44 кв. м. Это говорит о желании девелопера получать максимальный доход при высокой стоимости квадратного метра – 113 000 рублей, что больше средней стоимости квадратного метра «трешек» на 39% и при низкой общей стоимости квартиры – 4 841 500 рублей, что меньше средней на 33%. Таким образом, застройщики, предлагающие квартиры большего метража, стараются уменьшать цену квадратного метра, чтобы общая стоимость квартиры оставалась конкурентоспособной на рынке.

Рекомендации девелоперам

• Стоимость – исходя из аналогов, присутствующих на рынке, можно сделать вывод о том, что оптимальная средняя стоимость квартир в будущем жилом комплексе должна составлять от 84 тыс. руб. за 1 кв. м на начальной стадии продаж. Для успешного старта продаж целесообразнее выставить квартиры по цене не более 72 тыс. за 1 кв. метр.
• Схема продажи – только ДДУ.
• Планировки квартир:
o 30% - 1-комн. квартиры площадью от 35 до 45 кв. м
o 40% - 2-комн. квартиры площадью от 55 до 70 кв. м
o 15% - студии площадью от 27 до 35 кв. м
o 15% - 3-комн. квартиры площадью от 75 до 85 кв. м.
• Технология строительства – монолит-кирпич, либо монолит.
• Позиционирование – доступный бизнес-класс.
• Опции:
o наличие подземной автостоянки, желательно с коэффициентом 1 машино-место на 1 квартиру
o ипотека на ранних стадиях строительства
o минимизация пространства балконов (не более 5 кв. м)
o современная архитектура
o панорамные окна
o лифты иностранного производства
o огороженная территория
o улучшенная отделка МОП
o Возможность выполнения отделки квартир.

ЖК «Позитив» в Новой Москве: недорогие квартиры с минимумом инфраструктуры

Всего в 3-х км от МКАД компания Capital Group возводит жилой комплекс «Позитив». Технология строительства панельная, дома строят из современных панелей производства «ГВСУ «Центр». Продажи стартовали...

23 ноября
ЖК «Новокрасково»: квартиры с видом на воду, доехать до которых будет сложно

Новым заданием для Тайного покупателя от редакции Novostroy-M.ru стал ЖК «Новокрасково». Это масштабный проект, который компания «Тройка РЭД» возводит в поселке Красково. Жилой комплекс заинтересует тех, кто...

15 ноября
ЖК «Люберцы 2017»: квартиры на любой вкус, но инфраструктура сильно запаздывает

Новым заданием от редакции Novostroy-M.ru для Тайного покупателя стало «приобретение» квартиры в ЖК «Люберцы 2017», который компания «Самолёт Девелопмент» строит возле Люберец. Наш агент уже...

01 ноября