28 января 2014

Квартиры в новостройках Подмосковья и Новой Москвы стали чаще покупать в кредит

Главной тенденцией первичного рынка жилья ближнего Подмосковья в 2013 году стало завершение его так называемого расслоения: некогда единый рынок раскололся на отдельные, локальные и уникальные рынки новостроек городов области.

Основные тенденции

«Рынок жилья Московской области, еще несколько лет назад бывший единым, сегодня преобразовался в конгломерат локальных рынков отдельных городов, каждый из которых имеет свои особенности развития, – говорит генеральный директор компании «Домус финанс» Павел Лепиш. – Поэтому сейчас сложилась необычная ситуация, когда в двух соседствующих муниципальных образованиях Подмосковья может наблюдаться абсолютно «зеркальная» динамика показателей первичных рынков жилья. Основная причина такого «раскола» – это неравномерная обеспеченность городов области транспортной, социальной и коммерческой инфраструктурой. Кроме того, в отдельных локациях наблюдается явная затоваренность новостройками, что также мешает нам рисовать общую картину рынка».

По словам эксперта, в число городов с перенасыщенными рынками нового жилья входят, прежде всего Красногорск, Балашиха и Подольск.

Второй заметной тенденцией стал приход на рынок новостроек покупателей с небольшими суммами – от 300 тыс. рублей. «Такие клиенты сформировали тренд прошлого года – значительный рост числа ипотечных сделок. В результате банки перевыполнили свои планы по выдаче жилищных кредитов, а девелоперы и агентства, в свою очередь, смогли достигнуть хороших объемов продаж. Мы, к примеру, за год увеличили продажи в два раза», - отмечает Павел Лепиш.

Наконец, третьей немаловажной тенденцией стал рост профессионализма покупателей квартир за МКАД и, как следствие, повышение качества реализуемых проектов. «Люди стали более профессиональными, и выбирают в первую очередь не имя застройщика, не город, а проект. Им важна и транспортная доступность, и качество используемых материалов, и внутренняя инфраструктура жилого комплекса, - рассказывает Павел Лепиш. – Меньше стало эмоций, больше конструктивных решений. Девелоперы, в свою очередь, стали наконец задаваться вопросом, как сделать свой район комфортным и уникальным. Они спрашивают риэлторов, чего хотят люди. В этом году мы принимали участие в проектировании районов. Еще несколько лет назад такое и в голову никому не могло прийти».

Предложение

В прошедшем году предложение новых проектов в городах ближнего Подмосковья и Новой Москвы продолжило активно расти. Общий объем первичного рынка жилья к концу декабря достиг 3,7 млн кв. м, увеличившись за год на 25%. В количественном эквиваленте это 28,288 тыс. квартир. Наибольший прирост предложения в 2013 году продемонстрировали Мытищи: +40%, и Пушкино (+60%). Стоит отметить, что в прошлом году стало очевидным смещение фокуса девелоперов на города, в которых ранее локальные рынки новостроек развивались достаточно медленно – прежде всего, это Пушкино, Видное и Реутов, где вывод новых проектов в принципе затруднен из-за дефицита площадок под застройку. Несмотря на такой «сдвиг», почти половина всех новых квартир ближнего Подмосковья и Новой Москвы по-прежнему сосредоточена в трех городах – Балашихе (5,496 тыс. квартир), Подольске (3,427 тыс. квартир) и Красногорске (3,07 тыс. квартир).

Существенное снижение объемов предложения новостроек по итогам 2013 года было зафиксировано в двух городах: в Подольске на 15% и в Щербинке на 14%.

Цены

По итогам 2013 года средняя стоимость кв.м в новостройках снизилась в 10 из 15 городов, на которых приходится наибольший объем первичного рынка жилья Подмосковья и Новой Москвы. Наибольшее снижение средней цены кв.м – на 17% до 66,045 тыс. рублей – зафиксировано в Пушкино, где в прошлом году был выведен на рынок микрорайон «Новое Пушкино» с невысокой стоимостью жилья. В Долгопрудном «квадрат» в новых домах за год подешевел почти на 15% до 74,9 тыс. рублей, в Подольске – на 12% до 67,04 тыс. рублей. «Стоит отметить, что если в Пушкино и Долгопрудном падение средних ценовых показателей было обусловлено появлением в продаже новых объемов недорогого жилья, то в Подольске оно напрямую связано с уменьшением спроса на местную недвижимость. Застройщики вынуждены снижать цены в условиях затоваренности рынка», - поясняет Павел Лепиш.

Наибольший рост средней цены кв. м в новостройках по итогам года показали Химки, Одинцово и Мытищи. При этом Химки стали абсолютным рекордсменом – здесь стоимость «квадрата» выросла на 15% до 89,65 тыс. рублей, что в большей степени было обусловлено «вымыванием» наиболее доступного предложения. В Одинцово увеличение составило 4%, в Мытищах – 2%.

«На рынке новостроек Подмосковья сегодня наблюдается сильное расслоение, поэтому говорить о каких-то общих ценовых тенденциях довольно сложно, - комментирует Павел Лепиш. - Есть востребованные и невостребованные проекты, в которых ценовая динамика может быть абсолютно противоположной, даже если они находятся рядом друг с другом. Очевидно одно – доступность жилья в области растет изо дня в день, и не из-за стагнации, о которой сегодня много говорят, а благодаря увеличению числа аккредитованных новостроек и усилиям девелоперов, которые стараются выводить на рынок недорогое предложение. В прошлом году подмосковные строители стали предлагать объекты по цене от миллиона рублей, это серьезный шаг навстречу покупателям».

Прогноз

Амплитуда колебаний цен на первичном рынке жилья ближнего Подмосковья в 2014 году будет весьма значительной. В недооцененных городских поселениях и на тех направлениях, где идет бурное развитие транспортной инфраструктуры, рост средней стоимости кв. м в новостройках может составить до 15% за год, прогнозируют эксперты «Домус финанс». В свою очередь, в группе городов с перенасыщенными рынками жилья можно ожидать снижения цен на новостройки в пределах 5-7%.

Из-за проблем в банковском секторе в текущем году может существенно вырасти общий уровень спроса на новое жилье в области, которая для инвесторов в недвижимость – частных и институциональных - остается вторым по привлекательности регионом в России после столицы. На этом фоне темпы роста цен в наиболее ликвидных подмосковных проектах будут опережать средние по рынку.

«В заключение можно сказать, что вектор развития рынка новостроек Московской области в 2014 году будет определяться двумя основными факторами: динамикой ставок по жилищным кредитам и политикой региональных властей, - резюмирует Павел Лепиш. – Хочется верить, что надежные банки, вопреки проблемам последних месяцев, продолжат улучшать условия выдачи ипотеки и разрабатывать новые интересные кредитные программы в тесном партнерстве с застройщиками и риэлторами. Власти, в свою очередь, не остановятся на достигнутом и усилят работу по созданию благоприятной жизненной среды за МКАД. В таком случае рынок новостроек Подмосковья будет, как и прежде, активно развиваться, предлагая все большему количеству потребителей реальные возможности для улучшения жилищных условий».

Изменение стоимости кв.м и объема предложений по 15 городам ближнего Подмосковья в декабре 2013 года*

  Ср.цена в ноябре, руб./кв.м** Ср.цена в декабре, руб./кв.м Рост/Падение, % Средневзвешенная стоимость квартиры, ноябрь, руб. Средневзвешенная стоимость квартиры, декабрь, руб. Динамика стоимости квартиры, % Объем предложения, ноябрь (шт.) Объем предложения, декабрь (шт.) Динамика объема предложения, %
Балашиха 65 125 66 315 1,83% 3 895 780 3 970 206 1,91% 5 704 5 496 -3,65%
Королев 78 840 78 505 -0,42% 4 911 794 5 006 890 1,94% 1 907 1 845 -3,25%
Мытищи 86 680 87 330 0,75% 4 894 745 5 105 910 4,31% 1 741 2 107 21,02%
Долгопрудный 74 060 74 900 1,13% 4 532 998 4 590 410 1,27% 729 625 -14,27%
Химки 87 170 89 650 2,85% 5 653 267 5 510 600 -2,52% 2 467 2 337 -5,27%
Красногорск 91 665 90 860 -0,88% 5 852 810 5 805 460 -0,81% 3 216 3 070 -4,54%
Одинцово 88 860 87 020 -2,07% 5 677 653 5 600 000 -1,37% 1 393 1 542 10,70%
Видное 75 250 75 840 0,78% 4 646 249 4 694 500 1,04% 1 525 1 497 -1,84%
Люберцы 89 330 89 500 0,19% 5 517 248 5 528 450 0,20% 1 181 1 025 -13,21%
Реутов 94 365 93 520 -0,90% 7 079 397 7 006 023 -1,04% 1 495 1 473 -1,47%
Железнодорожный 66 870 67 680 1,21% 3 797 474 3 840 470 1,13% 1 995 1 824 -8,57%
Московский 93 760 91 670 -2,23% 5 676 302 5 531 770 -2,55% 853 825 -3,28%
Щербинка 84 070 85 395 1,58% 5 080 544 5 160 620 1,58% 220 191 -13,18%
Подольск 66 585 67 035 0,68% 4 116 368 4 143 090 0,65% 3 565 3 427 -3,87%
Пушкино 64 050 66 045 3,11% 3 622 704 3 705 542 2,29% 1 191 1 004 -15,70%

*Оцениваются только проекты, входящие в границы города. Проекты, расположенные рядом с городом и входящие вместе с ним в один район, не рассматриваются.

**Цены за кв. м и квартиры приведены базовые, без учета скидок и акций.

ЖК «Позитив» в Новой Москве: недорогие квартиры с минимумом инфраструктуры

Всего в 3-х км от МКАД компания Capital Group возводит жилой комплекс «Позитив». Технология строительства панельная, дома строят из современных панелей производства «ГВСУ «Центр». Продажи стартовали...

23 ноября
ЖК «Новокрасково»: квартиры с видом на воду, доехать до которых будет сложно

Новым заданием для Тайного покупателя от редакции Novostroy-M.ru стал ЖК «Новокрасково». Это масштабный проект, который компания «Тройка РЭД» возводит в поселке Красково. Жилой комплекс заинтересует тех, кто...

15 ноября
ЖК «Люберцы 2017»: квартиры на любой вкус, но инфраструктура сильно запаздывает

Новым заданием от редакции Novostroy-M.ru для Тайного покупателя стало «приобретение» квартиры в ЖК «Люберцы 2017», который компания «Самолёт Девелопмент» строит возле Люберец. Наш агент уже...

01 ноября