В начале декабря 2014 года на первичном рынке жилья г. Щелково продажи ведутся в 15 проектах (29 корпусов). В основном в городе строятся масштабные объекты, количество точечных проектов невелико. Все квартиры на первичном рынке реализуются без отделки.
Основную долю рынка занимают корпуса комфорт-класса, на которые приходится 97% от всех представленных на рынке корпусов. Также в городе есть один проект бизнес-класса. Ввиду отсутствия на рынке панельного домостроения новостройки эконом-класса в городе отсутствуют.
Как видно из диаграммы, основную долю рынка составляют монолитно-кирпичные корпуса, доля которых достигает 90% от всех представленных корпусов. Также на рынке представлены довольно редко встречающиеся панельно-кирпичные и полностью кирпичные дома, но их доля невелика, составляя 7% и 3% соответственно. Панельных корпусов на данный момент не представлено.
Если рассмотреть представленные на рынке новостройки в зависимости от срока ввода в эксплуатацию, то порядка 28% всех представленных корпусов уже введены в эксплуатацию, еще порядка 14% корпусов находятся на конечном этапе строительства и должны быть сданы до конца 2014 года.
В течение 2015 года в Щелково должны быть введены в эксплуатацию 10 корпусов или 34,5% представленных на рынке новостроек.
На 2016 год к вводу в эксплуатацию запланировано 7 корпусов или порядка 24% от представленных на данный момент корпусов.
Высокая доля сданных корпусов, находящихся на данный момент в реализации, свидетельствует о довольно ограниченном спросе на новостройки со стороны покупателей.
Порядка 21% от представленных на рынке корпусов реализуется по договору купли-продажи, еще 7% корпусов - по предварительному договору купли-продажи. Довольно высокая доля таких договоров обусловлена большим количеством сданных корпусов.
Остальные корпуса реализуются в соответствии с ФЗ-214 по договору долевого участия, на который приходится 72% всех представленных на рынке корпусов.
Ценообразование
Средняя цена на первичном рынке г. Щелково на данный момент составляет порядка 62 800 руб./кв.м без учета проекта бизнес-класса. В корпусах, введенных в эксплуатацию, средняя цена находится на уровне 65 000 руб./кв.м, а в корпусах, сдаваемых до конца года, уровень цен составляет порядка 64 100 руб./кв.м.
Наиболее высокая средняя цена, порядка 71 000 руб./кв.м, представлена в одном корпусе с вводом в эксплуатацию в 3 кв. 2016 года, что обусловлено удачным месторасположением новостройки в развитой части города, вблизи ж/д станции.
Самый низкий уровень цен отмечен в корпусах с вводом в эксплуатацию 1-2 кв. 2016 года и составил порядка 57 500 руб./кв.м, что в первую очередь связано с низкой строительной готовностью таких корпусов.
Корпуса со сроком ввода в 2015 году в среднем цену реализуются на уровне 59 600 руб/кв.м, без учета одного проекта бизнес-класса.+
В 48% представленных на рынке корпусов средняя цена предложения составляет менее 60 000 руб./кв.м, в 38% корпусов средняя цена предложения находится в диапазоне 60 000 – 70 000 руб/кв.м.
Доля корпусов со средней ценой реализации более 100 000 руб./кв.м составляет только 4%, в данном ценовом диапазоне представлен только 1 корпус бизнес-класса.
Корпуса со средней ценой предложения в диапазоне 70 000 – 80 000 руб./кв.м составляют 10% рынка.
Если рассмотреть рынок новостроек с точки зрения стоимости квартир, то в 62% представленных на рынке корпусов средний бюджет покупки находится в диапазоне от 3 до 4 млн руб. Корпуса со средним бюджетом предложения менее 3 млн руб на рынке не представлены.
В 28% корпусов средний бюджет предложения находится в диапазоне 4-5 млн руб.
Корпуса с бюджетом покупки в диапазоне 5-10 млн руб. составляют 7% рынка, на корпуса со средним бюджетом покупки, превышающим 15 мл. руб., приходится только 3%, что обусловлено наличием такого предложения только в 1 корпусе бизнес-класса.
Выводы:
Рынок новостроек г. Щелково можно назвать довольно насыщенным, в реализации находится 29 корпусов, при этом порядка 28% из них уже введены в эксплуатацию, а порядка 14% будут сданы до конца текущего года. Столь высокая доля находящихся в реализации введенных или находящихся на конечном этапе строительства корпусов в первую очередь свидетельствует об ограниченном спросе на новостройки. В результате наблюдаются продолжительные сроки экспозиции корпусов на рынке.
Также данный фактор может свидетельствовать о перенасыщении на рынке.
В короткой и среднесрочной перспективе ожидается выход на рынок новых проектов, что приведет к большему преобладанию предложения над спросом.
На рынке в основном реализуется жилье комфорт-класса, что объясняется масштабностью монолитного домостроения в городе.
Несмотря на отсутствие новостроек эконом-класса, основное предложение находится на уровне 3-4 млн руб. Такие цены можно назвать доступными, особенно на фоне городов, расположенных ближе к Москве. Основное предложение сосредоточено в ценовом диапазоне на уровне 60 000 – 70 000 руб./кв.м.
Дата публикации 15 декабря 2014
