06 октября 2015

Клубные дома в Москве: Анатолий Довгань, эксперт IntermarkSavills, специально для Novostroy-M

Портал Novostroy-M.ru и компания IntermarkSavills продолжают публиковать цикл совместных статей о рынке новостроек Москвы. Новая тема - «Клубные дома». Руководитель отдела анализа и мониторинга рынка IntermarkSavills Анатолий Довгань рассказал о положении клубных домов и дальнейших перспективах данного сегмента в условиях кризиса.

Основное преимущество современных клубных домов, и это отражено в названии самого продукта, это малоквартирность (как правило, в среднем 20-30 квартир). Именно этот факт и служит своего рода основой для создания совершенно особой, приватной атмосферы, где все жильцы знают друг друга, а появление «лишних» людей практически исключено. Эту особую атмосферу гармонично дополняет изысканный ландшафтный дизайн, великолепная отделка фасадов и помещений общего пользования, а нередко и уютная закрытая внутренняя территория (иногда это может быть даже лесопарковая зона достаточно большой площади). Экстерьер и интерьер такого дома – это воплощение передовых технологий с применением самых высококачественных строительных материалов. Нередко застройщики приглашают именитых иностранных дизайнеров для отделки общественных зон и квартир. Важным фактором является и местоположение, но не менее важную роль играет и окружение. Клубный характер дома обязывает возводить такие ЖК вблизи посольств, консульств, церквей, министерских зданий, в целом в очень качественном городском окружении. Все это, безусловно, поддерживает сложившийся высокий уровень цен для такого продукта.

Первый дом подобного формата с апартаментами появился еще в 2009 году. Затем долгое время вплоть до 2012 года подобные предложения на рынок не выходили. В основном, покупатели приобретали хорошо известные и дорогие квартирные проекты. Надо отметить, что по практике работы, мы хорошо знаем, что для клиентов нет принципиальной разницы между приобретением квартиры или апартамента в бюджете от 3 млн долл. США. Нельзя сказать, что в связи с девальвацией рубля на рынке клубных домов (в отличие от других проектов) появились возможности для покупки площадей, достаточных для полноценного семейного проживания, в меньших бюджетах (например, 1-2 млн. долл. США). Однако  в рамках такой суммы в клубных домах вполне можно приобрести небольшие площади для других целей. Как мы все помним, после кризиса 2008-2009 гг. стал стремительно развиваться формат апартаментов. Такие проекты появились и в центре города, где они, в основном, представляют собой дома-реконструкции. Это означает, что внутри здания довольно трудно организовать пространство по-новому, обычно строителям приходится работать в рамках существующих ограничений, как по фасаду, так и по несущим стенам. Именно по этой причине появились нехарактерные для привычного клубного формата метражи – менее 100 кв.м (1-2 спальни). Мы проводили несколько сделок, когда целью приобретения таких апартаментов являлась покупка недвижимости для подрастающих детей, и даже имели место тандемные покупки (основная квартира для себя и небольшая площадь для ребенка).

Для клубного дома в действительности показатель среднего бюджета очень условен и математически не передает реальную картинку. Часто в подобных ЖК проектируются и пентхаусы, цена на которые может составлять десятки миллионов долларов. Кстати, свидетелями таких продаж мы стали и в этом непростом году, когда довольно быстро были выкуплены самые дорогостоящие лоты на первичном рынке Патриарших прудов. Если все же вернуться к статистике, можно говорить о том, что в большинстве случаев нужно быть готовым потратить в среднем 4 млн долл. США, чтобы приобрести квартиру в клубном доме площадью около 180 кв.м, например, на Остоженке.

Квартиры в клубных домах традиционно имеют большие площади. Обычно они предназначаются для семей, поэтому 3-4 спальни это традиционный запрос клиентов при площади от 180 до 240 кв. м. Однако мы говорили и о небольших апартаментах. На данный момент на начальной стадии строительства можно приобрести апартаменты площадью 70-100 кв. м за 1,4-1,8 млн долл. США.

Тех, кто стремится приобрести квартиру в клубных домах, привлекает и камерная атмосфера, и высокий уровень конфиденциальности, и закрытость, которая проявляется буквально во всем. Обычно для жильцов здесь предусмотрена собственная внутренняя и внешняя инфраструктура (огороженная и охраняемая территория, фитнес, бассейн, теннисные корты, библиотека, винные погреба и т.д.). Это, конечно, неоспоримое преимущество. Заметим, что любое новое предложение подобного формата встречает живой отклик среди клиентов. 

Клубный дом «Плотникоff»Клубный дом Mon CherКлубный дом «Булгаков»Клубный дом Admiral WaterhouseКлубный дом TivoliКлубный дом на Смоленском бульваре

 

Однако нельзя обойти вниманием тот факт, что в последние годы инфраструктура вновь возводимых клубных домов становится все более аскетичной. Это связано, прежде всего, с непомерно высокими расходами на ее содержание, которые становятся все менее оправданными. В свою очередь, у большинства жильцов уже сложились предпочтения по тем или иным инфраструктурным объектам, которые они регулярно посещают в городе.

Вообще такой формат всегда был привлекателен для девелоперов, как профессиональных, так и инвесторов, которые имеют небольшие участки земли. При условии наличия правильной концепции для застройщика возведение клубного дома -  это возможность обеспечить для себя ценообразование сравнимое с качественными готовыми предложениями. В первую очередь за счет того, что объем строительства не столь велик и, как следствие, сроки возведения достаточно сжаты. Для покупателей это возможность получить очень интересный и неповторимый по своим свойствам ликвидный объект, а не ждать годами окончания строительства масштабного проекта как это бывает в случае с квартальной застройкой.  

Настоящий клубный дом в центре города в большинстве случаев обладает теми преимуществами, которые на вновь осваиваемых территориях просто недоступны – это местоположение в черте схожих по своему качеству и статусу зданий, вблизи посольств, театров, благоустроенных парковых зон, большого выбора школ и других мест, которые создают качественную городскую среду. Кроме того, у покупателей высокобюджетного рынка, как первичного, так и вторичного, всегда есть выбор, и они могут, например, приобрести загородный дом в небольшом камерном поселке, который по своему стилю также имеет элемент клубности. Поэтому, скорее всего, в Новой Москве такие проекты пока появляться не будут. А вот что более вероятно, так это появление мультиформатного предложения, где среди прочего будет и клубный дом. Однако заметим, что целесообразность такого размещения в проекте на новых территориях будет очень сложно обосновать экономически. Более чем вероятно, что придется провести достаточно сильную трансформацию самого понятия «клубный дом» – например, значительно оптимизировать приобретаемую площадь.

Другие материалы с тегом "IntermarkSavills"
Другие материалы с тегом "Анатолий Довгань"
ЖК «Позитив» в Новой Москве: недорогие квартиры с минимумом инфраструктуры

Всего в 3-х км от МКАД компания Capital Group возводит жилой комплекс «Позитив». Технология строительства панельная, дома строят из современных панелей производства «ГВСУ «Центр». Продажи стартовали...

23 ноября
ЖК «Новокрасково»: квартиры с видом на воду, доехать до которых будет сложно

Новым заданием для Тайного покупателя от редакции Novostroy-M.ru стал ЖК «Новокрасково». Это масштабный проект, который компания «Тройка РЭД» возводит в поселке Красково. Жилой комплекс заинтересует тех, кто...

15 ноября
ЖК «Люберцы 2017»: квартиры на любой вкус, но инфраструктура сильно запаздывает

Новым заданием от редакции Novostroy-M.ru для Тайного покупателя стало «приобретение» квартиры в ЖК «Люберцы 2017», который компания «Самолёт Девелопмент» строит возле Люберец. Наш агент уже...

01 ноября