27 января 2015

Как рынок новостроек бизнес-класса Москвы встретил кризис 2009 и 2014 гг.: Анатолий Довгань, эксперт IntermarkSavills, специально для Novostroy-M

Портал Novostroy-M.ru и компания IntermarkSavills продолжают публиковать цикл совместных аналитических статей. Новая тема - «Новостройки бизнес-класса Москвы: Как застройщики и покупатели встретили кризис 2009 и 2014 гг.». Руководитель отдела анализа и мониторинга рынка IntermarkSavills Анатолий Довгань рассказал о показателях спроса и предложения, а также о ценах на первичном рынке жилья бизнес-класса.

Можно с уверенностью утверждать, что кризисы 2009 г. и 2014 г. отличаются как по своей природе, так и по развитию. Поэтому компания IntermarkSavills решила проанализировать, с какой ситуацией на рынке встречали наступающий 2010 г. и 2015 г. основные действующие лица, застройщики и покупатели. Что изменилось или осталось неизменным за 5 лет? 

Объем предложения и конкуренция

Первое что «бросается» в глаза – к концу 2014 г. объем предложения существенно превышает аналогичный показатель кризисного 2009 г. – по нашим оценкам почти в 3,5 раза, что объясняется в том числе и существенно большим выбором проектов (54 новостройки против 35). Если на рынке появится дополнительный объем предложения (а сейчас не все квартиры и апартаменты выставлены застройщиками на продажу) покупатель будет выбирать из 1 млн кв.м новостроек бизнес-класса. В случае подтверждения финансирования одного из проектов вблизи Ленинградского проспекта это событие точно произойдет уже в конце 1 квартала 2015 года.

А так называемый индикатор запаса прочности рынка показывает, что, как и 5 лет назад, текущего объема предложения должно хватить не более чем на 3 года. Получается, что ситуация с балансом предложения и спроса абсолютно идентична той, что была на рынке  в конце 2009 года.

При этом условный средний размер проекта остался практически без изменений. Как и 5 лет назад под новостройкой бизнес-класса чаще всего понимается проект, где есть несколько сотен квартир/апартаментов в одном или нескольких корпусах квартальной застройки. Однако тогда было существенно меньше проектов с апартаментами, часть из которых за это время уже была раскуплена. Изменялась сама структура предложения –  на рынок выходили как масштабные проекты, так и достаточно небольшие.

  Декабрь 2009 Декабрь 2014
Проектов на продажу 35 55
- квартир/апартаментов 2 900 10 100
- кв.м 330 000 813 599
Средний размер проекта, квартир 485 496
Количество сделок 1 067 3 785
Запас прочности рынка, лет 2,7 2,7
Среднегодовой курс долл. США 32,0 39,2
- Изменение за год +4,6% +73,8%
Средняя валютная цена на конец года $5 420 $4 700
- Изменение за год -23,7% -38,8%
Средняя цена в рублях на конец года 166 500 руб. 290 000 руб.
- Изменение за год -20,2% +15,4%
Квартир и апартаментов на продажу в долл. США, на конец года в % от общего количества 39% 8%

Источник: IntermarkSavills

Спрос и цены

Количество сделок по итогам 2014 года превзошло показатель 2009 года в 3,5 раза – почти 3,8 тыс. сделок против 1,1 тыс. В течение 2009 года курс доллара к рублю вырос всего на 4,6%, а за прошедший 2014 год американская валюта укрепилась на 74%.

Все это привело к тому, что средняя валютная цена по рынку к концу 2009 года «потеряла» почти 24%, рублевая – чуть больше 20%. С начала 2014 года аналогичные показатели продемонстрировали следующие изменения – около 34% составило снижение цен в долларах, но рублевые цены выросли на 15,4%.

Таким образом, в течение 2009 года застройщики пересматривали свои прайс-листы в меньшую сторону, как в долларах, так и рублях для того, чтобы поддержать активность покупателей. А за 2014 год благодаря тем же покупателям (сделки заключались вплоть до 31 декабря) и своевременной фиксации курса в долларовых проектах, рынок показал рост рублевых цен больший, чем уровень официальной инфляции. Ряд ключевых застройщиков начали новый год с уже пересмотренными два-три раза в течение ноября-декабря прайс-листами. И по нашему опросу застройщиков в течение первого полугодия мы ожидаем, что не менее 40% всего рынка новостроек бизнес-класса продолжит дорожать в рублях.

Выводы

Совершенно точно, что в плане продаж застройщики подходили в 2009 году и 2014 году к наступлению нового года по-разному – 5 лет назад в попытках «нащупать» нужный ценник и в ожидании своего покупателя, в 2014 году – с приятной «усталостью» от продолжительной договорной работы.

Даже сейчас с достаточно большим объемом собранной статистики сложно сказать, сохранится ли уровень спроса (такой же или похожий) и в 2015 году. Но то, что Новый год застройщики и агенты встретили с достаточно неплохими показателями реализации, а их клиенты со спокойствием за спасенные от девальвации сбережения, настраивает на положительные эмоции и хорошие перспективы рынка новостроек бизнес-класса Москвы.

 

Читайте также:

Квартиры и апартаменты в проектах редевелопмента: Анатолий Довгань, эксперт IntermarkSavills, специально для Novostroy-M

Упущенные возможности на рынке премиальных новостроек Москвы: Анатолий Довгань, эксперт IntermarkSavills, специально для Novostroy-M

Новостройки Москвы в локации Динамо-Сокол: Анатолий Довгань, эксперт IntermarkSavills, специально для Novostroy-M

Новостройки Москвы в районе Щукино: Анатолий Довгань, эксперт IntermarkSavills, специально для Novostroy-M

Новостройки Москвы на Красной Пресне: Анатолий Довгань, эксперт IntermarkSavills, специально для Novostroy-M

Апартаменты Москвы: Анатолий Довгань, эксперт IntermarkSavills, специально для Novostroy-M

Надбавки к цене квадратного метра в видовых квартирах: Анатолий Довгань, эксперт IntermarkSavills, специально для Novostroy-M

Какие районы Москвы будут застраиваться высокобюджетным жильем: Анатолий Довгань, эксперт IntermarkSavills, специально для Novostroy-M

Квартира в центре Москвы за 30 млн рублей: Анатолий Довгань, эксперт IntermarkSavills, специально для Novostroy-M

Другие материалы с тегом "IntermarkSavills"
Другие материалы с тегом "Анатолий Довгань"
ЖК «Позитив» в Новой Москве: недорогие квартиры с минимумом инфраструктуры

Всего в 3-х км от МКАД компания Capital Group возводит жилой комплекс «Позитив». Технология строительства панельная, дома строят из современных панелей производства «ГВСУ «Центр». Продажи стартовали...

23 ноября
ЖК «Новокрасково»: квартиры с видом на воду, доехать до которых будет сложно

Новым заданием для Тайного покупателя от редакции Novostroy-M.ru стал ЖК «Новокрасково». Это масштабный проект, который компания «Тройка РЭД» возводит в поселке Красково. Жилой комплекс заинтересует тех, кто...

15 ноября
ЖК «Люберцы 2017»: квартиры на любой вкус, но инфраструктура сильно запаздывает

Новым заданием от редакции Novostroy-M.ru для Тайного покупателя стало «приобретение» квартиры в ЖК «Люберцы 2017», который компания «Самолёт Девелопмент» строит возле Люберец. Наш агент уже...

01 ноября