Портал Novostroy-M.ru и компания «Savills Россия» продолжают публиковать цикл совместных статей о рынке новостроек Москвы. Новая тема – «Как менялись предпочтения покупателей элитного жилья». Руководитель отдела анализа и мониторинга рынка «Savills Россия» Анатолий Довгань рассказал о том, что приобретают на рынке элитных новостроек Москвы и от чего зависит выбор покупателей.
Рынок элитной недвижимости столицы постоянно развивается. Постепенно меняются предпочтения покупателей, качественные характеристики новых проектов и критерии отнесения жилья к той или иной категории. В начале 90-х годов, когда рынок дорогого жилья только начинал формироваться, было довольно трудно дать правильную оценку степени «элитности» тех или иных районов. Как сейчас, так и тогда спросом пользовались квартиры в пределах Бульварного кольца (наиболее дорогие предложения).
Важно понимать, что дома, которые относились к элитному сегменту в 90-х годах, едва ли полностью соответствуют современным требованиям, предъявляемым к жилью данной категории. В этот период особой популярностью пользовались квартиры больших площадей, а все лоты были номинированы исключительно в долларах США.
В 1997-1998 годах девелоперы начинают застраивать район Остоженки, чуть позднее – Хамовники. Начиная с 2000 года из почти 200 домов, которые были построены и реконструированы девелоперами в центре Москвы, 98 (т. е. практически половина) расположены на Арбате, Остоженке, Патриарших прудах и Якиманке. Эти районы создали основу для всего рынка элитного жилья Москвы. Стоит также отметить, что только в этих районах в 2015 году были заключены самые дорогие сделки. Немногие предложения за это время не потеряли в стоимости и относятся к числу наиболее востребованных. Например, проект «Стольник» (последняя сделка прошла в этом доме в 2012 году, после этого квартиры на открытый рынок не выставлялись), дома в Гранатном переулке (одна из самых дорогих покупок в 2015 году прошла именно здесь).
К 2009-2010 гг. идея развития рынка премиального жилья в рамках квартальной застройки стала довольно заметной. Когда мы говорим о квартальной застройке речь идет не о размещении отдельно взятого дома в рамках существующего жилого фонда, а о полноценном развитии квартала и сопоставимого качественного окружения. В этой связи можно упомянуть известные жилые комплексы «Садовые Кварталы», отчасти «Литератор» и в дальнейшем Wine House и т.д. На проекты квартальной застройки приходится до 60% всех первичных сделок ежегодно:
Источник: Savills Россия
За последнее время довольно заметно поменялись предпочтения покупателей. Сейчас люди понимают, что покупка квартиры – это не на всю жизнь, что рынок не стоит на месте и с каждым годом появляются все более современные и качественные предложения. В связи с этим, покупатели не хотят переплачивать за «лишние» метры и отдают предпочтение квартирам с функциональной планировкой, а также стремятся переехать в новую квартиру в кратчайшие сроки и с наименьшими усилиями. Таким образом, популярность набирают квартиры и апартаменты с готовой отделкой в новостройках, которые находятся в активной стадии строительства либо полностью готовы. Наиболее ярко подобная тенденция проявляется в динамике предложения за последние годы, а точнее в изменении средней площади экспонирования:
Источник: Savills Россия
В противовес площади, цены за последние 5 лет в разрезе лучших проектов увеличивались: стоимость 1 кв. м в лучших новостройках в районах Хамовники, Тверской и Пресненский приросли более чем на 120% (максимальное значение – новостройки Хамовников). Годовая доходность для инвесторов 2009-2010 гг. составила от 25% до 30%.
Бестселлеры 2009-2010 гг.
| Годы покупки |
Название проекта |
Что покупали? |
Цены вторичных сделок (2015 год) |
Доход инвестора (за все время / % годовых) |
| 2009-2010 гг. |
«Садовые Кварталы» (1 оч.) |
114 кв. м |
189 000р. |
475 000р. |
151,3% |
30,3% |
| «Итальянский Квартал» |
134,8 кв. м |
226 000р. |
513 000р. |
127,0% |
25,4% |
| «Трилогия» |
126,8 кв. м |
264 000р. |
644 000р. |
143,9% |
28,8% |
Лучшие варианты для покупки в 2016 году по мнению Savills Россия
| Год покупки |
Название проекта |
Что купить? |
Перспектива (1 год) |
Перспектива (3 года) |
Доход инвестора (за все время) |
| 1 год |
3 года |
| 2016 год |
«Садовые Кварталы» (2 оч.) |
150,8 кв. м |
385 000р. |
465 000р. |
658 000р. |
20,8% |
70,9% |
| Wine House |
122,3 кв. м |
453 000р. |
540 000р. |
750 000р. |
19,2% |
65,6% |
| Barkli Residence |
113,3 кв. м |
417 000р. |
490 000р. |
635 000р. |
17,5% |
52,3% |
Источник: Savills Россия
В 2015 году в казалось бы устоявшейся тенденции развития дорогих кварталов в центре города произошли определенные изменения – за весь год рынок пополнялся исключительно небольшими проектами (клубными домами, где запроектировано не более 40-50 квартир). По нашей оценке и в ближайшей перспективе этого года довольно крупные проекты будут крайне редко появляться в продаже. На текущий момент к выходу анонсированы только клубные дома.
Заметим, что сейчас достаточно сложно начинать новые крупномасштабные проекты, в особенности с использованием заемных средств в значительных объемах. Застройщики осознают, что привлечь серьезное внимание покупателей можно только адекватным ценообразованием и динамичными темпами возведения объекта. С одной стороны, надо быстро строить, с другой стороны, достаточно дешево продавать. Однако применительно к премиальному сегменту, эти две задачи являются конфликтующими между собой. Поэтому в ближайшее время мы не ожидаем масштабного выхода на рынок новых объектов и существенного пополнения запаса предложения.
Дата публикации 22 марта 2016
