10 октября 2014

Идеальные новостройки Новой Москвы для сдачи квартиры в аренду

Аналитический центр Novostroy-M.ru представляет обзор новостроек Новой Москвы, в которых покупка квартиры кроме инвестиционного (приобретение жилья на более ранней стадии строительства), имеет еще и предпринимательский смысл от последующей сдачи ее в аренду.

В качестве достоинств такого вложения средств можно привести, во-первых, возможность приобрести квартиру еще на стадии строительства по привлекательной цене, во-вторых, получение относительно стабильного денежного потока на протяжении долгого периода времени. К тому же, арендодателю на руку и современные условия макроэкономических колебаний, при которых доля граждан, способных позволить себе взять ипотечный кредит снижается, поэтому многие будут вынуждены продолжать снимать квартиру, но в менее престижных локациях и, скорее всего, будут рассматривать и Новую Москву.

Однако не все так оптимистично – для арендодателя при сдаче квартиры в новом жилом комплексе, в отличие от сложившегося старого микрорайона, есть несколько нюансов.

Прежде всего необходимость обеспечить постоянную загрузку арендаторами для сохранения денежного потока. Здесь стоит пояснить, что подобная задача стоит и перед обычным арендодателем, но для покупателя новостройки она практически первостепенна. Дело в том, что в последние годы рынок подмосковной аренды квартир вплотную по стоимости приблизился к рынку квартир, находящихся на периферии около внутренней стороны МКАД в спальных районах. А в условиях ежедневной маятниковой трудовой миграции арендатор, уезжая за пределы кольцевой дороги (т.е. жертвую транспортной доступностью), либо рассчитывает на существенное снижение цены, либо на такие преимущества жилья, которые ему при сопоставимом бюджете в Москве будут уже недоступны (евроремонт, бόльшая по площади квартира одной и той же комнатности и пр.). Арендодателю нужно быть к этому готовым и рассчитать, какие характеристики его будущего жилья могут быть преимуществом для квартиросъемщиков.

Если квартира сдается с черновой отделкой, то для обеспечения проживания необходимо выполнить хотя бы минимальный ремонт и наполнение бытовой техникой. Если в жилом комплексе высокая доля одно- или двухкомнатных квартир (в общем объеме квартир), то многие из них составят арендодателю в недалеком будущем конкуренцию на локальном рынке аренды. Также не стоит забывать, что и новые корпуса, которые на момент покупки квартиры только строятся, тоже могут составить эту конкуренцию. Важно, чтобы в жилом комплексе была запланирована вся необходимая для полноценной жизни инфраструктура (она может вводиться в эксплуатацию значительно позже жилых домов). Другими словами, если арендатор не сможет воспользоваться услугами ТЦ или детского сада, то он, скорее всего, выберет более развитый в этом смысле ЖК.

В целом арендный бизнес имеет достаточно долгий срок окупаемости – до 15-22 лет (это с учетом 100%-ой загрузки, ежегодной индексации арендной платы на ставку инфляции и налогообложения в соответствии с действующим законодательством). Часто единственным способом получить надежного и платежеспособного арендатора является некоторое снижение арендной ставки или страхового депозита. 

Еще на этапе выбора проекта для покупки можно обратить внимание на некоторые характеристики будущего жилья, которые впоследствии могут повысить шансы гарантированно сдать купленное жилье в аренду:

- расположение комплекса не далее 15 км от МКАД – присоединенные в 2012 году территории к Москве достаточно обширны, и есть жилые комплексы, относящиеся к территории столицы, но расположенные на значительном удалении (например, ЖК «Борисоглебское»  (проверен Тайным покупателем) 35 км от МКАД);

- хорошая доступность к будущим объектам транспортной инфраструктуры от дома – метро, станции ж/д;

- развитая социально-экономическая инфраструктура (уже существующая или в проекте).
  
На текущий момент в соответствии с планами мэрии Москвы предусмотрено ряд проектов строительства инфраструктуры для общественного транспорта.

Фрагмент схемы развития системы метрополитена до 2020 г.     Фрагмент схемы развития системы метрополитена в пос. Коммунарка (проект)  

    
 

Фрагмент схемы развития Московского железнодорожного узла                           Фрагмент перспективной системы ТПУ Московского региона

    

Источник: Комплекс градостроительной политики и строительства г. Москвы 

Одной из самых ликвидных квартир при сдаче в аренду являются однокомнатные, поэтому наибольшее внимание в жилых проектах обращено именно на них. Для оценки проектов, находящихся на стадии активного строительства и продажи принимались во внимание следующие факторы:

1) Расстояние от МКАД, км

2) Расстояние от объекта транспортной инфраструктуры (остановка, станция метро), км

3) Доля однокомнатных в общем числе квартир, %

4) Срок сдачи всего комплекса, гг

5) Стоимость однокомнатной квартиры, руб.

6) Стадия строительства

 

Название ЖК Расстояние от МКАД, км Расстояние от объекта транспортной инфраструктуры Доля 1-комнатных квартир, % Срок сдачи всего комплекса Стоимость 1-комнатной квартиры, руб Площадь 1-комнатной квартиры, кв.м Стадия строительства
«Кокошкино» 18 0,2 км до ж/д станции «Кокошкино» 47,38 4 кв. 2014 г. 3 869 000 – 4 247 000 42,8-46,93 внутренняя отделка
«Татьянин парк» 0,5 0,05 км от ст. м. «Терешково» (2017 г.) 56,23 2 кв. 2016 г. 5 221 125 – 6 933 164 39,95-58,7 возведение каркаса
«Москва А101» 3 гипотетически – 1-1,5 км (идет проработка проекта и сметы) 40,65 до 2 кв. 2016 г. 3 900 000 – 6 500 000 42,9-50,3 от монтажа начальных этажей до внутренней отделки
«Рассказово» 7 1,5 км от ст. м. «Новопеределкино» (2017 г.), от ст. м. «Рассказовка» (2017) г. – 0,85 км. 62,83 3 кв. 2017 г. 3 900 000 – 5 400 000 37,5-44 работы нулевого цикла (фундаментная подушка)
«Зеленая Москва-2» 15 2,5 км до ж/д ст. «Толстопальцево» 38,41 2 кв. 2015 г. Продажи приостановлены 38,95-43,75 внутренняя отделка

 

Резюме:

По максимальной близости к МКАД лидирует «Татьянин парк»

По близости к объекту транспортной инфраструктуры (ж/д или метрополитен) лидирует ЖК «Кокошкино» (200 м до станции «Кокошкино») и ЖК «Рассказово» (850 м до ст.м. «Рассказовка»).

По минимальной стоимости квартиры лидирует ЖК «Кокошкино» с ценой 1-комн. квартиры минимум 3 869 000 руб.

Стоит отметить, что пока не будет окончательно принят обновленный генеральный план города Москвы со всеми присоединенными территориями (до 2035 г.), то места размещения тех или иных объектов транспортной инфраструктуры носят отчасти вероятностный характер.

 

Между прочим

Инфографика о новостройках Новой Москвы для выгодной сдачи квартиры в аренду

ЖК «Позитив» в Новой Москве: недорогие квартиры с минимумом инфраструктуры

Всего в 3-х км от МКАД компания Capital Group возводит жилой комплекс «Позитив». Технология строительства панельная, дома строят из современных панелей производства «ГВСУ «Центр». Продажи стартовали...

23 ноября
ЖК «Новокрасково»: квартиры с видом на воду, доехать до которых будет сложно

Новым заданием для Тайного покупателя от редакции Novostroy-M.ru стал ЖК «Новокрасково». Это масштабный проект, который компания «Тройка РЭД» возводит в поселке Красково. Жилой комплекс заинтересует тех, кто...

15 ноября
ЖК «Люберцы 2017»: квартиры на любой вкус, но инфраструктура сильно запаздывает

Новым заданием от редакции Novostroy-M.ru для Тайного покупателя стало «приобретение» квартиры в ЖК «Люберцы 2017», который компания «Самолёт Девелопмент» строит возле Люберец. Наш агент уже...

01 ноября