Портал Novostroy-M.ru и компания IntermarkSavills продолжают публиковать цикл совместных аналитических статей. Новая тема - «Апартаменты на любой вкус: незаметные грани». Руководитель отдела анализа и мониторинга рынка IntermarkSavill Анатолий Довгань рассказал о том, какие изменения произошли на рынке апартаментов Москвы за последние годы.
За последние пять лет рынок жилых апартаментов пополнился более чем 50 проектами, в которых изначально было запланировано около 10 тыс. объектов. Апартаментные проекты выходили в разных качественных категориях: это и эконом-класс, и достаточно дорогие премиальные новостройки.
За это время на рынке прочно укрепился тезис: апартаменты дешевле квартир аналогичной площади в среднем на 20%. В основном, это объяснялось невозможностью прописки в нежилом помещении. В 2014 году этот постулат уже не столь актуален.
В принципе, нельзя было ожидать, что с выходом такого количества апартаментов в продажу застройщики будут соблюдать положенный в основу рынка принцип дисконтирования. В определенный момент как девелоперы, так и покупатели стали задумываться – всегда ли предложенный дисконт справедлив и обоснован?
Как показала практика, с течением времени суть «20% дисконта» несколько видоизменилась, ведь классифицировать апартаменты можно еще и по концепции позиционирования, что и создает добавленную стоимость любому девелоперскому продукту.
Совершенно неважно, идет ли речь о бизнес-центре, жилом комплексе или апартаментах в реконструируемом здании.
Время возведения достаточно посредственных жилых комплексов уже прошло и помимо цены и места покупатели хотят видеть заявленное качество и воплощение задуманной девелоперской идеи. А это вполне логичное обоснование цены, наряду со сроком сдачи, локацией, окружением и прочими не менее важными вещами.
Средние цены для разных видов жилья, $/кв.м
.jpg)
Источник: IntermarkSavills
С учетом всех этих факторов говорить о постоянстве дисконта не приходится, справедливость цены стала определяться концепцией проекта.
На наш взгляд в последние годы на московском рынке апартаментов сформировались ключевые принципы и концепции продвижения апартаментных комплексов. Условно все проекты с апартаментами можно разделить на три группы:
.jpg)
«Апартаменты-лофты» – в большинстве случаев это реконструируемые здания бывших производств, либо административные здания с дальнейшим проведением капитального ремонта (назначение здания де-факто для покупателей меняется на жилое). Максимальный размер дисконта для апартаментов данной категории составляет не более 15-24% и является максимальным среди апартаментных комплексов.
.jpg)
«Апартаменты-квартиры» – в данном случае большинство проектов это новое строительство, т.е. вновь возводимые дома на землях, не предназначенных для жилищного строительства. Размер дисконта для данной категории минимален (до 10%), т.к. есть возможность организовать полноценное пространство для жизни и в большинстве случаев сохранение размера дисконта остается на усмотрение застройщика и определяется в каждой конкретной ситуации. На данный момент группа апартаментов-квартир наиболее интересна для покупателей и в этой связи наибольшая частота сделок отмечена как раз в таких проектах.
.jpg)
«Апарт-отели» – достаточно новый формат апартаментов для рынка Москвы. Этот вариант полноценных инвестиционных апартаментов. К данной категории относится апарт-отель YES в Митино. Дисконт для данной категории находится в границах максимального и минимального значений для апартаментных комплексов Москвы.
Именно в трех представленных обобщенных концепциях сконцентрирован основной спрос рынка жилых апартаментов – по самым консервативным оценкам это не менее 40% всех сделок на городском рынке новостроек бизнес-класса и порядка 600 млн долл. США вложенных денег покупателей уже к концу этого года. В перспективе следующих 2-3 лет мы ожидаем дальнейшего развития этого формата жилья и, как следствие, новых девелоперских замыслов, которые придутся по вкусу самым взыскательным покупателям. Уже сейчас ведется проектирование комплексов с достаточно редкими для нашего рынка решениями, которые, безусловно, найдут своего покупателя.
Читайте также:
Новостройки Москвы в локации Динамо-Сокол: Анатолий Довгань, эксперт IntermarkSavills, специально для Novostroy-M
Новостройки Москвы в районе Щукино: Анатолий Довгань, эксперт IntermarkSavills, специально для Novostroy-M
Новостройки Москвы на Красной Пресне: Анатолий Довгань, эксперт IntermarkSavills, специально для Novostroy-M
Дата публикации 22 мая 2014
